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淮安 天山华庭 某项目提案 上篇： 项目面临的市场状况分析 项目概况： 天山华庭，淮海北路一座高尚精品园林社区，北临悠悠碧水之古黄河，与淮安大型生态健康活动广场--黄河广场隔河相望。楼中楼、多层、小高层、临街商铺，共同组成了一个充满浓浓自然风情的都市精品社区。社区占地面积 8.9万平方米，规划总建筑面积14.92万平方米。 商铺总建筑面积7926.21平方米。 天山华庭全案 天山华庭周边配套 天山华庭坐落于清河区与淮阴区枢纽区域，毗邻淮安唯一的四星级宾馆——淮阴迎宾馆，北临绵延数千米的古黄河风景绿化带，淮阴师范附中、清江中学、市一院、幼儿园近在咫尺，农工商大卖场、市第一人民医院以及各项生活配套一应俱全。 学校：淮阴中学、开明中学、师范附小、淮阴卫校、北京路小学、淮阴师范附中、清江中学、市一院幼儿园 医疗机构：市第一人民医院、广济医药店、一品堂药店、市卫生防疫站、天颐药房、八二医院 娱乐场所：黄河娱乐城、今朋洗浴中心、帝豪夜总会、绿波榔洗浴、人民会堂影院 餐饮住宿：淮安迎宾馆、怡园大酒店、洪泽老渔馆 超市卖场：易初莲花超市、农工商大卖场、时代超市、康弘超市 行业及竞争项目概况 项目名称：财富广场 产品类型：小高层,商铺 工地位置：水门桥下，电子市场对面 规划产品：2栋高层，底层为门面，2-4层为店面。 产品分析：商铺面积在30-80平方米之间，主力面积为30平方米，价格17000-22000元/㎡。 项目名称：金旺角广场（淮安有线电视网络传输中心） 产品类型：小高层 工地位置：淮安市和平路1号 规划产品：写字楼+购物中心 产品分析：还在打桩阶段，没有价格及其他信息 项目名称：益兴名流 产品类型：住宅,商铺 工地位置：清河路、黄河路 交叉口 规划产品：临街商铺 价格分析：一期商铺都售出或租出。三期只售出少量。售价在5000元-6200元/平方米之间，租金基本都在20元/平方米。 项目名称：加州城 产品类型：商铺 工地位置：淮海西路192号 产品分析：均价为7000元/平方米，两层一起卖。一层有3.8米和4.8米两种层高，二层层高2.8米，两层都算面积。最高价为10800元/平方米。目前租金：单层 25元/平房米；双层15元/平房米 项目名称：淮海第一城 产品类型：商铺 工地位置：淮海东路与交通路交叉口 产品分析：现推出一期，商铺在二期，预计年底推出，明年年底交付。价格及其他均未定。 项目名称：乐园大厦 产品类型：商铺、写字楼 工地位置：淮海北路与淮海西路交叉口向北 产品分析：写字楼租金在20元-23元之间。 项目名称：淮海商业街 产品类型：商铺 工地位置：淮海西路与交通路交叉口以南 产品分析：上下两层，租金约为17元-20元/平方米，70-80%正在经营。 项目名称：苏源大厦 产品类型：商铺、写字楼 工地位置：承德北路与健康路交叉口 产品分析：写字楼只售不租，均价在3200元/平方米 一楼商铺租金约为67元/平方米。 天山华庭项目优势1 外围环境： 1.紧邻淮海北路主干道交通方便。 2.面朝古黄河风光带，给休闲娱乐的人提供方便，也会吸引一定的人流量。 3.大同路规划与承德路相连，直达开发区以缓解淮海北路的压力势必会增加人流量。 4.小区周边的配套不是完善，为商铺的经营提供机遇。 5.小区规划一千多户，一期，二期已经交付使用，三期9月底即将交付。为商铺的经营提供客源保障。 6.一期附近有菜场，东边规划附小校区。也会为经营者提供一定的客源。 7.商铺前部分走廊面积赠送，停车方便。 天山华庭项目优势2 自身优势： 1.商铺层高5.6米，可做两层用，满足不同经营形式。 2.上下两层都有窗，采光通风佳。 3.配有暖气，热水，卫生间方便户主使用。 4.商铺公摊面积小，得房率高为建筑面积的97％。 5.全框架结构，方便装修。 6.本项目属高档住宅，入住者购买能力较高，为商铺的经营力提供保障。 7.周边政府家属院密集，购买力较强。 8.免收房屋维修基金。 9.商铺和住宅已交房或即将交房，见效益快。 项目自身存在的问题 1.经市调分析，目前整个淮安市场的商铺基本上属于饱和状态，市场销售不是很景气。 2.小区一期已经入住，二期由于交房时发生了一些矛盾，只有部分业主收房装修， 3.三期今年9月30日才交付使用，大同路门面房为单面街，相对商业数量不充分。 4.位置偏离市中心，且不临主干道。 5.商铺面对的大同路没有打通，小区入住率不够，人气不够。 6.客户存在着观望心理，需要有人带头、引导。 7.对于客户而言，面积略大，超出承受能力。 8.土地已过了5年的使用期，客户觉得不划算。 对策 重整销售队伍，改变工作面貌。 加强业务知识学习，增进销售