智源行南京滨江新天地项目营销报告.pptVIP

锦文路 人工湖 江宁镇 盛江花园 玫瑰苑 在建小区 盛世嘉苑 长 兴 大 街 G 2 0 5 板块四：江宁镇 人口五万，传统商业街形态 城市化水平一般，商业以百货商场、商业街、批发市场等传统的商业形式为主。 本项目一期无法对其形成吸引 随着交通区位的改善，城市经济的发展，传统商业形态将无法满足当地居民的消费。 在调查中，部分江宁镇居民选择在梅山苏果购物、去马鞍山、铜井娱乐休闲。 板块五：滨江新城 锦文路 人工湖 滨江新城 盛江花园 玫瑰苑 在建小区 盛世嘉苑 长 兴 大 街 G 2 0 5 滨江新城—人工湖游乐区—滨江新天地 开发中，本项目未来主要辐射区。 滨江新城、中心产业园、物流园的开发都将从本质上推进滨江新区的发展，实现本项目商业价值的提升。 而滨江新城的开发对本区域居住品位、消费档次实现换代升级，也让本项目不再孤单。 500余亩的人工湖势必将会成为滨江区域最大的城市休闲游乐中心，成为居民重要的休闲之所。 人工湖仅临项目A地块，本项目适合的业态定位将与滨江新城、江宁街道生活区无缝对接。 一期经营总结 经营上：辐射有限、吸引有限 辐射区域：作为园区配套商业，一期主要业态只能辐射到园区，与江宁镇等区域处于同质化经营。 消费人群：一期业态与其他几大板块基本同质。除了流动人流外，园区过来消费的为少量的普通工人。 经营总结：仅仅服务园区工人，尚难以支撑目前仅开业的数千平米，故一期业态除了立足园区，还需另有所图。 一期销售总结 销售上：信心缺失 购买抗性一：受整体环境影响，本项目剩余单位面积大，投资经营门槛高 购买抗性二：一期由于经营氛围欠缺，无法给后期购买者以信心。 购买抗性三：一期目前自由业态组合租金回报太低，难以支撑投资回报。 销售总结：商怕选错行，住怕选错房，在园区配套无法支撑项目价值回报的情况，我们需要高利润行业，保证投资回报。 通过对项目分析，我们认为：项目在立足园区的同时，更要高于园区。 二期在定位上需要充分发挥自身优势，区别周边甚至是全城〈江宁区、紧临的马鞍山〉的商业业态，同时在销售推广、后期管理中实现这一定位。二期新的业态经营的成功，让一期除了辐射园区，亦可以做二期商业的配套商业，完成自我救赎。 项目一期回顾 项目分析 项目定位 项目整体概况 项目二期自身的规模、特点下能实现的商业价值 规模价值：项目具备打造大型聚集型商业的条件。交通发达、生态景观效果良好、项目规模较大、经营场地高端，可以打造以目的性消费为特点的特色的购物、餐饮、娱乐、休闲中心。 项目所在区位发展潜力所带来的商业价值 区域价值：随着园区09年新一轮的发展、滨江新城的开发建设，项目所在区域的财富聚集效应将日益明显。滨江新城-人工湖-滨江新天地将成为区域人居生活、购物、娱乐休闲中心，实现区域城市化进程的跨越发展。 二期定位依据 二期业态辐射区域 项目 辐射园区企业管理、企业主 辐射江宁镇、铜井镇、梅山、板桥 辐射马鞍山及安徽周边城市 辐射江宁区、南京 其中：红色圈内是本项目二期的核心服务区。 园区企业高管、企业主 途径本项目的人群 江宁镇、梅山、板桥、铜井中高层人士 马鞍山以及安徽附近城市 江宁区以及南京市人士 二期客户群定位 商务会所、住宿、高端餐饮、娱乐休闲 购物、餐饮、娱乐休闲、住宿 购物、游乐、特色餐饮、特色娱乐、服务 特色餐饮、特色娱乐、特色服务 特色餐饮、特色娱乐、特色服务 辐射人群 消费需求 辐射特点：消费者消费能力强；辐射范围越广，消费特色越明显，体现目的性消费。 二期市场、形象定位 两省、两市、三区交汇区——高端商务、特色餐饮服务汇集地 二期业态定位 商务服务——商务办公、居住、商务茶座、男士会所/SPA、 特色餐饮——特色菜系、西餐快餐等〈特色餐饮组团〉 特色娱乐休闲服务——特色风情一条街〈酒吧、茶座、服务组团〉 游乐服务——电玩、旱冰、游乐服务区、购物〈与人工湖连成一片〉 定位解析： 商务服务和游乐服务与区域发展紧密相连 商务服务主要服务滨江开发区企业管理、领导层， 游乐服务主要服务项目3公里内的居民，以人工湖、A地块形成居民游乐休闲、购物中心。 特色餐饮与特色服务两条风情街既服务周边居民，同时也对区域以外的市场形成辐射。特色逾突出，聚集力度俞强。 两条风情街作为两个有力的点，是盘活项目整条线的关键 让园区人士近水楼台、让园区以外慕名而至，这是将是本项目所需要的。 业态规划建议 Ⅲ ——A地块规划建议 ——B地块规划建议 B地块规划建议 A地块规划建议 业态规划建议 根据提供资料，A地块分别由14-20号楼组成，共19320平米。 其中19-20号楼为办公，14-18号楼为商业。 业态规划建议： 商务办公，借助锦文路和205国道的交通优势 游乐，充分发挥与