房地产企业全面预算管理与动态成本控制.pptVIP

成本对象的确定原则 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：? （一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。? （二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。? （三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。? 成本对象的确定原则 （四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。? （五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。? （六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。 成本对象的确定原则 案例资料： 某房地产开发企业拿到一块土地，开发住宅小区项目。 面积120亩，规划为多层10栋，高层2栋，高层共计28层，1—4层是商铺，上面24层是住宅；另有配套会所一个，独立规划地面车库一个，物业管理场所、幼儿园各一个。 请考虑该项目成本对象如何划分？ 成本核算 房地产项目全开发成本管理的内容 土地成本及相关费用 前期性费用 城市基础设施建设配套费用（红线外大市政配套） 工程建安成本 室外工程配套及环境（红线内小市政） 公共配套成本 期间费用 其他 开发成本核算内容 费用项目名称 明细内容 一、土地成本 　 1-1 土地出让金 地价 1-2 土地或项目转让费 支付转让方相关费用 1-3 其他费用 其他向政府部门交纳的费用等，包括：土地产权登记费、契税、土地使用费等 费用项目名称 明细内容 二、前期费用 　 2-1 勘察费用 包括：1、勘察方案的设计和咨询；2、勘察实施：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、土地丈量测绘费等。 2-2 规划设计费 项目立项后的设计招标费、总体规划设计、单体设计费、景观设计费、管线设计费、改造设计费、图纸审查费、制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案咨询及评审费。 2-3 报批报建费 项目整体报批报建费:人防工程建设费、规划管理费、新材料基金、“两证一书”申报费、拆迁管理费、招投标管理费、建筑面积丈量费、白蚁防止费、墙改基金、路口开设费、占道费等。 2-4 造价咨询服务费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算和其他相关服务而发生的费用。 2-5 工程监理费 　 2-6 临时工程费 包括：1、三通一平：建设场地上的竖向土石方平衡，盈土现场多余土石方外运，亏土现场土方调入，场地平整，以及为施工而引入现场的给水、排水、供电、临时道路工程等所发生的费用；2、工地围墙：沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用；3、其他 费用项目名称 明细内容 三、建安工程成本 　 3-1 小区内综合管网及设施费 　（小市政） 　 3-1-1 室外给水管网 指红线内给水管网及所有室外消火栓，但不含小区内花木浇灌用水、洗车用水等。主给水管网有在地下室内敷设的，应计入此项费用内，不计入地下室工程费。包括：1、土方开挖及回填；2、管道敷设等 3-1-2 室外排水管网 指红线内室外排水管网（含化粪池），含雨水、生活污水，环境排水，不含水景、泳池循环用水。包括：1、土方开挖及回填；2、检查井及管道敷设等 3-1-3 室外电缆工程 指自小区变电站低压柜引至下一级配电柜/箱（均不含柜/箱）或用电转换点的电缆敷设及预留管工程。该项工程的电缆在地下室内敷设时，不计入地下室工程费。 3-1-4 室外弱电管网 指红线内室外弱电管网预埋，含土方工程，不含管内穿线。 3-1-5 室外燃气管网 指红线内室外燃气管网敷设，含土方工程。 3-1-6 室外采暖管网 指红线内室外热力管网敷设，含土方工程。 费用项目名称 明细内容 三、建安工程成本 　 3-1 小区内综合管网及设施费 　（小市政） 3-1-7 小区车行道路工程 包括：1、红线内车行道（含其两旁的人行道）及地面停车场土建工程（含土方、路基及面层），2、路灯工程（含灯具及管线敷设）。 3-1-8 供配电设备及安装 小区内开闭站、配电室的高压柜、低压柜、变压器、柴油发电机、负荷开关设备及安装工程 3-1-9 水泵房设备及安装 小区内生活水泵、变频柜、气压罐、配电柜设备及安装（含生活用水屋面稳压泵，不含消防、水景、泳池、纯净水处理） 3-1-10 消防设备及安装 仅包括消防水泵、自动报警控制中心大型消防设备及