天津保利光明道高端豪宅项目市场定位营销策划报告.pptVIP

伟业-我爱我家联动（B-5） 伟业顾问控股公司-我爱我家在北京天津共有170余家连锁门店，分布区城市的各个热点区域 同时，伟业-我爱我家的二三级市场联动已经成功操作了多个项目； 联动一 项目入店推介 伟业代理销售的项目可以与各个城市的我爱我家二手房门店联动，项目进入 各门店宣传并且由置业顾问客户推介 联动二 项目门店联动销售 项目派遣专职销售人员与重点的二手房门店一对一链接，实现客户资源最大 化共享，推动项目在市场中的销售 4.2 策略方向细化 伟业保障 深度营销线 推售策略 销售经营目标 价格策略 推售计划 结合项目的别墅及高层间的产品搭配，组合推售，实现项目经营目标 价格策略 推售计划 小步快跑/搭配推售/价格挤压 策略方向细化 4.3 别墅引领，建立别墅社区形象 高层走量，实现项目经营目标 推售策略总纲 策略方向细化 4.3 项目推售策略 策略方向细化 4.3 项目推售体系 先优质/后均质/量价配合 搭配组合： 为了提高销售速度，项目在推盘上通过不同概念和类型产品之间的组合，达到每期产品都有新品上市的效果； 价格挤压： 利用高价值产品（别墅）与主力产品之间的价格差距，挤压主力产品快速出货，保证回款； 首开爆发： 将市场接受度最高的产品的首先入市，形成市场效应，保证首开爆发； 小步快走： 集中储客集中开盘，在货量和价格上实现小步快走，高频率低涨幅，保证任务的完成； 高开—— 考虑到周边市场价格及产品的同质化，依托保利地产在武清的品牌号召力及产品力，先期推出别墅产品搭配主力高层进入市场，形成老客户间的有效嫁接，实现项目市场高开； 高走—— 结合项目和区域的成熟，配合推售产品组合，保证整体项目价格不断拉升的态势，使项目品质及价值全面升级。 高频低调—— 依据阶段性区域市场特征，放慢价格拉升的速度，多频次低调升的原则，使得项目能够在阶段内充分积累客户，集中引爆，已达成热销的局面； 价格策略：高开高走、价量配合、高频低调 别墅树立社区形象，高层产品市场走量，在保证有效的市场占有的同时为别墅项目的价值提升树立条件，组合搭配有序开发，形成各产品系间的有效市场去化； 推售原则： 策略方向细化 4.3 项目推售体系 策略方向细化 4.3 项目推售计划 12月 9月 8月 原则 高质而非高价 高价且高质树标杆 均质且均值 放货走量 10月 11月 时间 别墅 以优质资源先期入市，树立区域别墅价值标杆 提升项目形象定位 推出独栋树立价格标杆 联排别墅出货 产品搭配交替推出 客群放大，提升成交率 量：20000㎡ 价：10071元/㎡ 款：2.02亿元 量：10000㎡ 价：11250元/㎡ 款：1.13亿元 高端市场形象树立，塑造项目别墅级高端社区形象； 价格阶段性市场渗透，客户筛选，逐步升级，形成产品间均匀吸纳； 精确制导，高成低就，让独栋产品成为标杆，次级产品快速走量； 强化保利的品牌价值，夯实高端客户购买信心； 量：4000㎡ 价：11750元/㎡ 款：0.47亿元 2010年去化3.4万平米，实现销售额3.62亿元，销售均价10650元/㎡ 精确引导客户需求，针对性制定不同产品价格，最大程度去化产品 客户需求管理线 产品价格管理线 认 购 释放价格区间 填写意向登记卡 释放价格 三顺位装户 选房顺序确定 三顺位引导 清晰客户需求 需求价格动态控制 制定价格区间 产品分类 需求价格动态控制 制定最终价格 精 确 制 导 客户“0”流失，高成交率；项目各产品间不同资源的均匀去化；达成并实现项目开发的 “0”库存； 实 现 目 的 价格合理制定 降低客户流失率 提高集中开盘效率 降低调退房比例 提高客户满意度 提高开盘解筹率 达成效果 伟业“三顺位”精确制导营销管理 高层产品 策略方向细化 4.3 ★ 伟业顾问将派出有着丰富的高端项目销售经验的业务体组成本项目的销售团队 ★ 他们深刻了解高端客户真正的购买需求、购买心理，以及生活习惯和消费特征。 ★ 对于如何开拓市场、寻找有效沟通的渠道有着深刻认识，并且长期保持着活跃的销售关系。 营销团队—项目销售的成败所在 ——专业的销售队伍，是增强销售成功率根本因素 国民社会山团队 天津中心团队 吉宝新悦庭团队 万科东丽湖团队 在售高端项目抽调； 在案服务1年以上； 外在形象及品质高； 保利光明道项目高级置业顾问部分从伟业天津现有操作的高端项目中抽调的销售精英，以达成对位本案的高端豪宅属性； 置业顾问配备原则 营销团队—项目销售的成败所在 THE END THANKS FOR YOUR TIME * * * 武清地缘型 改善居住条件，升级居住环境的客户； 看好区域发展，对区域升值潜力有积强的信心的纯投资客户； 地区的适龄青年，刚性需求购房的客户； 周边乡镇，因子女上学，养老工作调动到城区购房的客户； 介