天津江胜天鹅湖阶段性汇报市场及价格方面.pptVIP

谢 谢 聆 听 ！ 江胜·天鹅湖 阶段性“赢”销策略 审视市场·聚焦竞争 立足本体·营销个案 6月份营销策略 审视市场·聚焦竞争 立足本体·营销个案 6月份营销策略 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 市场大势 银根紧缩 通货膨胀 雪灾、藏独、地震、奥运 …… 转移国民注意力， 影响客户市场信心， 为房地产行业带来困难 市场政策 市场走势 竞品动态 第二套住房个人房贷首付不得低于40% ，贷款利率不得低于1.1倍 2007.9 金融机构紧缩银根，收紧房贷，贷款门槛提高 部分银行取消加按揭、贷款审批手续严格、控制多套购房贷款成数，购买三套以上客户银行可能不予办理按揭 2007.8 金融税收政策 抑制以贷炒房 央行、银监会明确规定以户为单位核定第二套住房贷款 2007.12 土地增值税汇算清缴办法 二手房价格评估办法/土地增值税征收办法 物业税征收 个人所得税征收，以评估价为参考价格向卖方征收售房差价的20%所得税 未来可能出台对相关房地产金融类政策 完善税收政策，提高首付门槛 遏制炒房投机 控制囤地，降低土地成本时间价值对利润的贡献 房地产企业土地增值税清算 07.1.16 增加置业压力 央行8次上调存款准备金率，5次加息 07.1-10 相关政策 关键词 时间 政策区域 宏观政策 调控力度加大 定向房地产的政策从紧 提高多次置业客户的置业门槛 打压非刚性需求客户的置业热情 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 08年1-4月份较去年同期比较，成交面积明显减小，成交价格超过去年最高水平。 天津市内六区成交状况 ——08年成交状况较07年同期比较，有价无市，转暖迹象不明显 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 08年2月价格升至最高点，成交量暴跌。 08年3月价格陡降，刺激部分客户消费，销量有所增加，市场有回暖迹象。 08年4月价格略有回升，但销量减少，08年各月销量始终没有突破5万，有价无市。 天津市河西区成交状况 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 ——备受市场青睐、“残酷的客户争夺战”正在上演 城市享受型品牌别墅，总款750-2000万 资源占有型别墅，总款400-900万 高性价比经济别墅， 总款390-800万 圆梦型别墅， 总款260-700万 市场第一梯队产品 市场第二梯队产品 市场第三梯队产品 市场第四梯队产品 中天首府、华韵欧风、奥维拉 荷兰墅、领世郡、玛歌庄园 江胜·天鹅湖、檀府、新悦庭、钻石山 霞光道5号、西康路36号 产品价值与价格对位 别墅产品 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 别墅竞品一览表 别墅建筑形式及总价是别墅客群关注的重点，故以此为比较维度。 总款区间 月均销售速度 项目名称 中天首府 奥维拉 华韵欧风 玛歌庄园 领世郡 荷兰墅 新悦庭 檀府 钻石山 西康路36号 霞光道5号 江胜·天鹅湖 1200万 1000万 800万 600万 400万 200万 11-13套 8-10套 6-8套 3-5套 1-2套 0套 第一梯队产品 第二梯队产品 第三梯队产品 第四梯队产品 市场位置 建筑形式 联排 联排 联排 联排 联排 独栋 联排 联排 独栋 联排 联排 联排/独栋/ 独栋 双拼 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 别墅市场分析小结： 别墅作为市场紧俏产品供应量及需求量存在“双高”现象； 别墅产品价值梯度分明，但价格梯度存在一定重叠，加剧竞争； 天鹅湖别墅价格高于其余联排别墅价格，已经接近或超过独栋别墅价格，位于市场价格领跑者位置，将承受较大的风险及压力。 市场政策 市场走势 竞品动态 市场政策 市场走势 竞品动态 ——主流产品市场均价1万元/㎡，大户产品受冷落 主力面积区间 月均销售速度/均价 项目名称 水岸江南 上城豪苑 津门湖 弘泽印象 花园5座 橡树原 世纪梧桐公寓 海逸长洲 犀地 水岸公馆 江胜·天鹅湖 300㎡ 250㎡ 200㎡ 150㎡ 100㎡ 50㎡ 〉50套 19000 40套 17000 30套 15000 20套 130