天津房地产新建住宅配建地下车位项目市场营销研究报告.pptVIP

地下车位分类 高档地下车库：车库入口净高2.8米以上、车库通道宽度7米左右、智能化门禁、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设备、车位锁、加宽加长车位、环氧树脂地面和车道、精装大堂等（例如 ：天津环球金融中心、时代奥城、富力津门湖、富力城二期。）； 中档地下车库：车库入口净高2.8米左右、车库通道宽度5.5—7米、智能化门禁、水泥地面、加宽加大车位等（例如：桃花原筑、富力城一期。）； 低档地下车库：车库入口2.2—2.8米、车库通道5—5.5米、智能化门禁、水泥地面、标准车位、地下机械式车位等（例如：九州国际、万科金色家园、中海御湖翰苑。）。 车位租售模式 调研的21个项目中，10个项目采取车位租售结合的方式，接近一半，9个项目采取只售不租的方式，2个项目只租不售。目前，天津市大多数项目出售的是车位的70年的使用权，少数几个项目采取长租（20年）方式。据了解，天津还没有出现产权车位（可分割的产权车位）销售。 目前，大多数项目一般采用租售结合的方式。 影响车位购买、租赁的因素 是否拥有私家车。目前购房客户中拥有私家车的超过80%，各项目比例不同。拥有私家车的客户均有车位需求； 收入。购房者家庭收入是影响租赁、购买车位的主要因素； 总房款。总房款高的购房者，购买车位的意愿更强；总房款低的业主更愿意租赁车位； 私家车价格。车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择，多数购买20万以上车的客户更接受购买或租赁地下车位，而拥有20万以下轿车的客户更接受租赁车位； 车位付款方式。付款方式也会影响车位需求，相对于一次性付款，多数客户更乐于接受灵活的付款方式。 车位需求特点 业主对于停车位的需求，呈现出以下八个特点： 1、车辆的价格直接影响到客户对于拥有车位方式的选择，多数购买20万以上车的客户更接受购买或租赁地下车位；而购买20万以下车的客户更乐于租赁车位或花更少的钱用于停车，普遍都不会购买车位； 2、购买车位客户需求的车位形式多为地下一层或二层，且以地下一层为主； 3、租赁客户需求以地面车位为主，其中拥有车辆价格为15-20万的客户更愿意租用地下车库； 4、对于非常见的架空层停车和半地下停车，客户普遍可以接受； 5、客户更愿意将车停放在距离电梯间较近的位置，楼间靠近电梯的位置客户接受度也较高； 6、客户对于地下车库目前的限高、坡度、转弯半径等方面现状普遍表示认可，更为关注的因素在于车位数量和安全性、便捷性； 7、在车位产品设备设施方面，客户出于对车停放的便捷性和安全性考虑，都比较注重车位锁和车挡的使用，对于其它附属设备设施也希望增加。 8、租用车位特征显著。有调查显示，业主有车位需求与无需求的比例为4：1，租用与购买所占的比例分别为49%和32%。 车位需求特点 业主愿意支付的车位价格 天津市购买地下车位的一般为各项目的高端业主。住宅产品的价格与车位产品的价格形成了一定的量化对应关系，购买100万左右住宅的客户愿意支付的车位价格为6-8万元（70年使用权，下同）；购买150万左右住宅的客户愿意支付的车位价格为8-12万元的车位；购买200万及以上住宅的客户愿意支付的车位价格为13-16万元。如果车位较贵，业主更愿意租赁地上车位或者地下车位。 业主购买车位的意愿不强，愿意支付的价格较低。 PART3：案例分析 案例一：只卖不租引诉讼，地下车位非共有 小区开发商出售地下车位，而一业主认为地下车库应为业主共有，因此一纸诉状将开发商告上法庭，请求法院判令开发商提供使用车位。2008年，天津市和平区人民法院对此案作出一审判决，依据物权法的有关规定，一审驳回了业主的诉讼请求。  2007年年底，业主赵某发现小区公示牌上张贴了一张告示，通知小区地下车库于2008年1月1日起使用。随即，赵某与小区开发商联系租用地下车库、车位等事宜。却得到消息地下车位只卖不租，还要按月交纳管理费。赵某认为，地下车库是小区公用设施的一部分，应当为全体业主共有，开发商无权出售车位，地下车位只卖不租的做法严重侵害了业主的合法权益，由此提起诉讼要求开发商为自己提供车位。 法院经审理认为，依据物权法，地下车库的归属应由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定。本案中，被告开发商通过出售的方式约定小区地下车库车位的归属符合法律规定。并且，在双方签订的补充协议中，原告赵某明确表示不购买小区地下车库的车位，因此对原告的诉讼请求不予支持。 案例二：地下车位产权归属 2003年12月11日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了该市首例业主与开发商对簿公堂争要地下车位归属权一案：星汉城市花园小区地下车位判归全体业主共有，开发商无权出售，开发商对小区地下车位的销售属于“重复销售”；被告江苏星