四川荣新江南半岛商业项目定位及销售策略报告.pptVIP

汇报思路 商铺调查表 商铺业态及经营状况 苍溪商铺调查小结 购买商铺的客户主要目 标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体 现了商铺的价值，以此 引导投资者； 商业物业价值判断 关于两种商业类型的价值对比研究 关于苍溪目前商业物业投资价值的思考 老城区临街商业由于受供 应的限制，已经没有太大 发展空间。未来的商业发 展将转向新城区新开发项 目及大型商业项目。 江南半岛商业总体由三部分构成：江南干道临街商业、14栋楼裙楼商业、滨江路临街商业 江南半岛商业物业价值分析 本项目商业定位方向可能性 以中心商业为主题 的运作模式最为可 行； 钱景1：城市向南扩展，新老城区商圈格局即将形成，江南半岛·望江商业广场将成为江南新城商圈的中心；钱景2：搬迁到江南新城的各政府机关、事业单位以及多个高档居住小区为本项目提供大量高消费能力的客户钱景3：望江商业广场是苍溪迄今为止唯一称得上商业综合体、综合商业中心的项目，发展潜力巨大。 钱景保障1：荣新集团多个商业项目成功运作的经验，数千投资受益人的实践证明；钱景保障2：拥有苍溪唯一的商业综合体，背靠品牌大卖场做生意；钱景保障3：引入专业的商业经营管理公司统一管理，经营有保障、升值大空间， 营销举措1：一本商铺投资价值报告 营销举措2：挖掘老客户 营销举措3：拉高价值，降低门槛 案例分析 营销举措4：1-2层商铺组合操作计划 二层和一层打通捆绑销 售，联动解决传统二层 经营和销售的难题； 第四部分 项目销售模式及销售策略 本项目商业可能的发展方向 基于自身条 件及开发要求 分割出售 产权式商铺 开发商自持 部分自营或出租统一经营 1、容易快速回收部分资金； 2、对项目要求高，运营难度大 1、回收周期长，资金压力大 2、易于整体招商和运营，是综 合体商业发展的主要模式 产权式商铺： 产权式商铺具有可迅速回款、业态布置灵活等优点，但后期经营管理存在很多隐患，无法保证市场的整体经营，风险大，不易引进主力店，抗干扰能力弱，其风险性已经被市场所认知，不符合目前商业发展的趋势。 在存在形式上，产权式商铺更适合于临街商业、商业内街或专业交易市场，不适合存在于综合性的商业体中。 项目的条件决定了项目不可能完全采取产权式商铺的形式 持有型物业： 1. 持有型物业很强的竞争力和对商业品牌的凝聚力、号召力。 2.后期经营易于管理，不产生投资纠纷； 3.有利于引进主力商家，能有力提升项目知名度和档次； 4.前期租金较低，短期内资金回收速度慢；随着租金的不断上涨，能保证开 发商利润最大化； 5.资金回收速度慢。 持有型商业能保证开发目标，市场竞争力强，利于后期经营，但无法解决资金快速回收问题 是否存在可能的方向，既能解决同质化竞争和后期经营管理的问题，又能达到利润最大化和快速回笼资金的开发目标？ 产权式商铺？持有型物业？ 持有型、部分产权或使用权出售、统一经营是本案商业的开发方向！ 出售部分产权或使用权，满足资金快速回收的需要，进行回购或保持产权控制，满足物业利润最大化 持有大部分或部分的物业产权，保持对商业运营的整体控制权，以便统一经营，保证商业运营良好 借鉴案例：万达广场模式、龙湖天街商业模式、家乐福/好又多超市模式 具体建议为： 1、临江南干道临街商业具体划分为独立产权式商铺的条件，应全部划分为独立产权式商铺出售，以达到回笼资金的目的。 2、14栋裙楼商业： -2层：商业定位内店中店内街，可划分为独立产权式商铺进行销售。 -1层：商业定位为超市或主题商业，由于这类商业租金水平低，对投资客户吸引力 不高，建议最好作为自持物业。（若销售建议采用投资性产权商铺） 1层：作为休闲配套，可划分独立产权商铺出售，也可自持，可根据市场情况确定 2层：若作为商务酒店定位，可划分独立产权式公寓出售。 3、滨江路商业主要以销售为主，若销售受阻，也可实行部分招租的形式。 商铺格局划分及优化建议： 14栋集中商业-2层商铺划分建议 临广场产权商铺 临广场产权商铺 内街通道 内街通道 内街产权商铺 内街产权商铺 内街产权商铺 内街产权商铺 内 街 通 道 配套用房 配套用房 14栋集中商业产品优化建议（-1至-2层） 1、建议增加超市扶梯，分列商场两侧 2、建议增加观光电梯，优化交通组织，提高人流效应。 3、建议开辟运货通道，满足超市和商业体需要 履 带 式