天津房地产天津湾项目新阶段营销推广策略方案2011年.pptVIP

产品优势分析： ?尽管交通优势明显，但区域氛围不足，未来利好因开发周期长而难以支持眼 下销售。 ? ?5.9米层高，大空间，是产品最为鲜明的特点，但是对这类空间有偏好的创意 型企业财力不足，资金充实的主流产业企业则更多考虑空间成本问题，中环 office最独特的产品特点，反而成了营销的拦路虎，处境尴尬。 ? ?与空间性价比不高相对，功能指标显示，中环office诸多先进技术的应用，可 为企业节约大笔的后继运营成本。综合比较，客户其实并没有为空间支付更多 的成本。 ? ?上海浦东发展之初的甲级写字楼，和现在的价格差是多少？北京国际贸易大 厦在上个世纪90年代的时候，与现在的价格差是多少？未来，天津老商务区与 海河功能带的商务前景有多大差距？目前这里的甲级写字楼价格如何？而比 之品质高出许多的中环office目前的价格是多少？这组隐喻关系和数据语言， 是“瓦解客户购买障碍的最后一记勾拳”！ 在手册的沟通角度上，我们倾向以下方式： SOM的＊＊件作品，＊＊个成了世界地标 在天津的作品在哪里？（地标地位和形象力） 两年前，我们在＊＊空调里藏了笔宝藏。（节能性价比，如果可以计算出节能 效率的数据更好） 我们在LOW-E玻璃里，偷偷替你存了笔钱。（同上） 算了，还是把海河当会所吧。（景观优势、海河水上运动世界的配套优势） 世界500强企业都穿休闲装了，你的办公室呢？（空间特点的利好方面） ?? ?? 战略分析：虽然天津湾整体定位商务主题，但是作为商务主体的D地 块，是开发节奏的最后一个节点。 这对项目整体形象的塑造制造了巨大的障碍，操作不 慎，就造成推广与开发节奏步调不一，容易出现推广上 战略利好出尽，开发上现实利好支持乏力的危险，整体 大盘的形象就此涣散，难以整合。 因此，D地块的启动越早，对整个项目的运作越有利，而 D区的开发成败，关系到整个项目操作是否能够达到预期 目标，更关系到我们自己持有的酒店的经营成败。 分析结论：考虑以上因素，在D地块开发上，建议能够尽早促成启 动，降低现金流风险。 考虑到全球大企业一般对写字楼的空间个性化需求，可 考虑在C地块运作同时，开始与企业的个性化空间定制需 求进行访问，为未来推出奠定客户基础。 形象定位：全球生态商务汇 案名建议：天津湾 海河环贸中心 天津湾 海河世中心 E区 物业属性：水上休闲运动公园 开发进度：4月开工，10月主体工程竣工，游艇俱乐部已经引进， 8000平米空间招商。 推广状态：在“海河水上运动世界”的项目总主题下，E区工程一直 作为具有市政属性的城市工程，通过软文、新闻、活动等 方式传播推广。 政府定位：城市运动休闲区 战略分析：在商务主题方向下，E区是目前，对项目整体利好最具有 说服力的一环。 它的世界级生态水岸建设、游艇俱乐部顶级休闲方式的引 进，以及未来作为商务层峰泛会所的功能定位，一部分已 经通过政府的口径传播出去，另一部分则已经实现落地， 成为满足全球商务需求的有力软件支持。 分析结论：8000平米的会所招商，应该明确“顶级生态商务区的泛会 所”的方向，寻求顶级商务会所，或俱乐部运营机构的合 作，是目前执行工作的重点。 从适合我们的角度出发，我们寻找国内顶级商务俱乐部资 料，推荐上海鸿艺会。 形象定位：世界生态商务休闲港 案名建议：洲际汇（国际化角度） 湾 上（倾向景观感受和价值感） 海中心（倾向水岸和商务） 津港会（倾向俱乐部形式的描述） 操作建议：现阶段，高调打出天津湾整体形象，做引进顶级商务俱乐 部的形象铺垫。 筹办京津沪三地全球高端商务办公需求趋势论坛，打世界 高端生态商务牌，为引进顶级商务俱乐部做利益铺垫。 与游艇俱乐部共同筹办中国＆东北亚国际游艇邀请赛，