东莞万科紫台一期别的墅营销.ppt

;缘起中西百年风云际会 千古兴衰，诸般流变维系于一脉 天下和融，成败予恰似龙首是瞻;自林则徐虎门销烟，揭开了虎门近代史的开端， 虎门人勇敢、开拓、进取，敢为天下先的精神， 使虎门成为中国传统与西文思潮交融的国之重镇 而后，时代的推动，经济的动因，带领虎门走出古今未有之时势变商， 使虎门成为与世界接泊的物流中心，服装产业基础及未来的高科产业园区汇聚之所。;2010年， 在这片中西文明际会的土地上， 诞生了一座“时代精神与历史文化相融合的典范” ——【万科·紫台】名传世界，垂范中华;凝萃国际的家国正宅;【万科·紫台】于东莞最具文脉的国风之所——虎门 觅得一片贵地， 携万科27年豪宅经验之大成， 在对文脉研究的基础上，采集世界建筑与人文精艺， 进而以东韵西技的文化视野， 海纳建筑学、园林学、社会学、艺术学等精髓， 展现大观，造一席百年留芳的家国正宅;更懂虎门更懂家 专为虎门上流人士量身打造;;;新政频出;近期东莞别墅供求分析;2010年前三季度东莞别墅销售面积与销售总价划分情况; 上半年别墅物业市场共成交19.37万㎡，未来二年内别墅总供应量将多达128万㎡，相比前三季度成交量19.37万㎡ ，形成明显供过于求，本项目要尽早推出市场，避开市场供应高峰期。 ； 2010上半年别墅市场成交538套，成交价格为15461元/㎡ ，其中独栋产品成交253套占总成交量的47.03%；联排别墅仅成交122套，占总比重22.68%，是别墅市场主力需要产品； 235 ㎡面积段别墅产品，总价接受能力基本在600万/栋以下，后期营销策略、形象包装等均需加强，从而提升客户对高总价的抗性； 虎门市场竞争压力较大，我们需从产品高性价比、品牌、物业管理、国际化生活方式等方面提升紫台的竞争优势；;;前期营销策略明确别墅销售方式 “定制” 整体营销策略，都将“定制”做得很“纯粹”， 诚意客户获知的任何信息都比市场客户要早； 与众不同的销售方式， 由于开盘时间的提前， 现场，没有户型单张、没有模型…… 没有正式物料！ 只有打印效果图，工程户型图、临时名片…… 客户感觉这就是提前“定制”，晚了就没有了！; 品牌建立 第一次进入西部镇区的万科，怎样能使虎门人对品牌产生坚定的信心？ 突破市场 区域供应急剧加大，项目将以何种方式进入市场，并从众多项目中脱颖而出？ 突破价格 区域内其它项目销售价格偏低，严重影响购买者对价格预期偏低，同时本项目需面临高地价高销售价格，如何实现本项目高价销售？;3. 引爆——限量定制，全部售罄，100%满意度;;;;;定制成功之基础：客户拓展 走出去寻找客户，项目推荐PP讲解 客户拓展每月设定目标，进行奖惩，促进客户拓展顺利执行;入市第一招：虎们，你好！ “以万里潮声聆虎门”告之市场万科进入虎门 紫台——东莞万科西部镇区标杆作品;;入市第二招：中国第三座紫台 通过线下炒作，紫台的历史文化精神内涵 虎门的历史文化解剖 紫台——历史文化与时尚经典相结合的生活体验;活动配合——爱上虎门十大理由;入市第三招：万科TOP系品牌丰盛之旅 通过线下炒作，主打万科品牌、TOP系 组织前期积累客户对两个TOP系项目（虹溪诺雅、棠樾）进行品牌之旅 紫台——打造城市中心TOP系豪宅标杆;具体举措： 时间：8月21日 1、通过前期近两个月的客户积累，组织近30批诚意客户对万科品牌TOP系进行丰盛之旅，让客户感受万科品牌，万科物业，万科TOP系； 2、通过丰盛之旅的组织，建立客户对万科品牌的认识，及对TOP系的了解。;入市第四招：万科中秋业主答谢活动 组织客户参加万科中秋业主答谢活动 展现人文万科，品牌魅力、和谐、关爱的万科社区 让所有到场客户感动，使他们觉得成为万科业主就是一种骄傲 选择万科，其实是选择一种生活方式； 选择万科，其实是选择一种品质保证。;具体举措： 时间：9月22日（中秋节） 1、对前期拓展所积累的诚意客户发送万科业主答谢会邀请函，并通过与客户沟通，确保100%到场参加，共50名客户朋友； 2、通过客户参加万科业主答谢活动，目睹万科业主自导自演的精彩节目，建立客户对万科品牌的认识，提前感受万科社区的魅力，打动到场的每一客户。;万科紫台客户情况统计;;;;;;蓄势第一招：扩大客户资源 大力拓展银行资源，并快速组织专场推荐会 针对银行客户经理释放产品信息和一期别墅销售信息 最后，事实证明，银行客户经理介绍成交四套;农行客户经理专场推荐;蓄势第二招：房号申请锁定20批诚意客户 开盘前对诚意客户进行最后的梳理 万科项目负责人亲自拜访客户，试探客户诚意 价格区间释放，锁定房号，填写房号申请书和咨信查询 纯粹的“提前定制”感十足，锁定20批诚意客户;客户最后梳理方式： 再次拜访，万科项目负责人参与， 客户正式填写房号申