世茂象山大目湾营销的定价策略.ppt

* 营销部门 – 营销篇 * * 部门 – 文件名 * 部门 – 文件名 八、营销篇 8.1 产品前期定位报告 8.2 竞争策略 8.3 价格规划 8.4 营销效率 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8.1 产品前期定位报告 8.1.1 当地整体市场分析 8.1.2 同业态（区域）市场分析 8.1.3 当地高去化重点项目分析 8.1.4 客群分析 8.1.5 结论 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 2008年-2012年7月象山商品住宅供销价走势图（备案口径下仅住宅） 2012年整体楼市呈量升价稳运行态势，全年成交量将超过2011年 从供需情况来看：2012年半年住宅供应已达2011年的一半，成交已追平2011全年，增长明显。 从成交均价来看：受宏观大市影响，象山住宅下降575元/㎡，降幅5%。 8.1.1 当地整体市场分析 8.1产品前期定位报告 供销比为1均线 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8.1.2 同业态（区域）市场分析 8.1 产品前期定位报告 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目位于大目湾新城板块，目前版块内两个竞品项目尚未动工，主要竞争来自于老城区； 区域内联排产品供应少，属稀缺产品，我项目联排可充分利用这一市场空缺； 区域内公寓产品供应量大，但价格偏高，去化速度慢，对我项目公寓产品形成较大价格压力。 7.1.3 当地高去化重点项目分析 7.1产品前期定位报告 本案 紫悦馨园 公寓：成交均价10744元/㎡ 月均去化35套 巨和苑 公寓：成交均价12980元/㎡ 联排：成交均价18000元/㎡ 月均去化6套 海御官邸 公寓：成交均价14220元/㎡ 月均去化11套 半岛康桥 公寓：成交均价14220元/㎡ 洋房：成交均价16500元/㎡ 月均去化8套 金域华府 公寓：成交均价14149元/㎡ 月均去化1套 海御官邸和半岛康桥为近年来象山市场具有代表性的品质楼盘，售价也高于市场平均水平。 海御官邸：位于人民广场旁，全部为高层公寓。精装入户大堂，调高6.4米，紫铜大门彰显气派；引入高端会所服务理念。 半岛康桥：全石材干挂里面，品牌门锁、中央空调。产品品质高，且实用。 其余项目产品标准普通 邦泰一期 高层5.9万方 中铁山语城 高层3.6万方 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8.1.4 客群分析 8.1 产品前期定位报告 核心客群 占比75% 象山本地客户 延展客群 占比15% 宁海，奉化客户 潜在客群 占比10% 宁波及外地客户 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 8.1.4 定位结论 8.1产品前期定位报告 业态 小高层 （264套） 联排（94套） 面积 125㎡ 162㎡ 套数占比 74%　 26% 单价（全盘均价） 10056元/㎡ 16000元/㎡ 总价 33185万 24365万 说明：大目湾项目产品离城区7-8公里，对象山本地来讲地理位置不是特别理想。本项目通过面积控制，让产品在总价上有一定竞争优势。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 简述市场/项目竞争的分析结论 1.市