世联苏州吴中区独墅的湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究.ppt

项目技术经济指标 独墅湖地块 占地面积　 建筑面积 容积率 出让年限 土地单价 土地总价 楼板价 255 17 34 2 70 578 8670 14.74 4335 亩 万㎡ 万㎡ 　 年 万元/亩 元/㎡ 亿元 元/㎡ 经济测算前提——土地价格578万元/亩 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 分期开发策略 参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为5.6万㎡： 分期时间节点：共分三期，每期两年时间； 分期开发量：将总开发量平均到三期之中按35%：35%：30%的比例进行开发； 开发产品：按照地块2.0的规划容积率，开发产品全部为高层普通公寓。 分期 开发比例 分期开发量 (平米) 开发周期 开发比例 年度开发量 (平米) 一期 35% 115600 2010年7-2011年6月 30% 34680 2011年7-2012年6月 70% 80920 二期 35% 115600 2012年7-2013年6月 60% 69360 2013年7-2014年6月 40% 46240 三期 30% 108800 2014年7-2015年6月 60% 65280 2015年7-2016年6月 40% 43520 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经济测算——开发成本 在不计算地价的情况下，项目总开发成本约6.83亿元。 项目所有开发成本均来自100%自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。 建安成本根据苏州市普通高层公寓经验数据取值1800元/平米。 序号 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 4 5 6 7 8 9 项目名称 前期工程费 勘察测量费 规划设计费 水电增容费 三通一平 其他筹建开办费 建筑安装工程费 普通电梯公寓 园林 室外配套 管理费用 财务费用 不可预见费 开发成本合计(不含地价) 单价(元/㎡) 100.00 10.00 40.00 20.00 10.00 20.00 1800.00 1800.00 30.00 20.00 62.35 —— 19.62 2009.47 金额(万元） 3400.00 340.00 1360.00 680.00 340.00 680.00 61200.00 61200.00 255.00 680.00 2119.90 —— 667.20 68322.10 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 经济测算——销售收入 住宅三期按开发总量平均开发； 一期由于受高层建造周期影响，第一年销售率为30%，第二年销售率为70%； 二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60%和40%； 参照目前周边区域普通公寓销售价格12000元/平米，价格按照年均增长率7%计算； 当年度销售率均按照100%全部清盘计算。 序号 1 1.1 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 项目 销售收入合计 普通公寓销售收入(万元) 可销售面积(㎡) 销售面积(㎡) 平均售价(元/㎡) 销售率（%） 合计 518,644.15 518,644.15 340000　 340,000 12,000 　100% 一期 2010年7-2011年6月 44,529.12 44,529.12 115,600 34,680 12,840 30% 2011年7-2012年6月 111,174.37 111,174.37 115,600 80,920 13,738 70% 二期 2012年7-2013年6月 101,962.78 101,962.78 115,600 69,360 14,700 60% 2013年7-2014年6月 72,733.45 72,733.45 115,600 46,240 15,729 40% 三期 2014年7-2015年6月 109,870.29 109,870.29 108,800 65,280 16,