投资性房地产的计量对税收的影响.pdfVIP

投资性房地产的计量对税收的影响 陈荣华/广东岭南职业技术学院商学院 [摘 要]投资性房地产是《2006年企业会计准则》中出现的一个新的项目，对于许多的企业会计而言 还比较陌生，因此，在会计实务操作当中，很多企业的会计都只掌握了投资性房地产的范围、确认，而对 于投资性房地产的初始计量和后续计量，对税收产生的影响，少有认识。众所周知，对于一个企业的会计 而言，无论是会计上的计量，还是税收上得计算，都算是会计的常规任务，而对于企业来说，税收也是一 项很重要的开支，企业也很想知道，不同的计量模式对于企业来说，在税收上的计算有什么影响，所以， 本文作者认为，该课题的研究对于企业来说，具有举足轻重的意义。 [关键词]投资性房地产；初始计量；后续计量；增值税；所得税 一、投资性房地产的概念 什么是投资性房地产？看起来像是新准则新出现的一个项目，其实不然，它主要是从我们原有的准则 项目中的固定资产和无形资产衍生出来的。 1、从固定资产中衍生。固定资产在大类上可以简单的分为动产和不动产，用途可以出租、出售、自 用，对于其中的动产，不论是出租、出售还是自用，都不能定义为投资性房地产，只能定义为存货或者固 定资产。只有固定资产中的不动产，如果不是自用，产生之时或者之后改变了用途，就是为了出租的，才 可以定义为投资性房地产。 2、从无形资产中衍生。无形资产在大类上可以简单划分为土地使用权、商标权、专利权、非专利技 术、著作权等，除了土地使用权以外，其他的无形资产，在企业中都是作为无形资产列示于报表之中的， 土地使用权由于其特殊性，所以根据其用途不用，有两种类型可以选择，如果是自用的土地使用权，不论 什么情况下都仍然属于无形资产，只有是准备增值后用于出售或者目的是为了出租的土地使用权，才可以 定义为投资性房地产。 根据上面的描述可知，投资性房地产的范围可以分为三种：一是企业中用于出租的不动产，二是准备 用于出售的土地使用权，三是用于出租的土地使用权。 二、投资性房地产的初始计量及其对税收的影响 （一）投资性房地产的初始计量。从投资性房地产的定义中，大家可以看出，投资性房地产并不是新 准则当中的新生事物，根源上还是固定资产和无形资产的范畴。因此，它的初始计量与固定资产和无形资 产基本相同，也就是：可使用之前所发生的一切费用，都可以资本化，计入其价值当中，和固定资产、无 形资产稍微有所不同的就是，2009年1月1日开始，企业购置的固定资产如果属于动产的话，所发生的增 值税可以当成进项税额抵扣，投资性房地产由于是属于不动产，因此购置时所发生的增值税一律不能作为 进项税额抵扣，从而企业当然就把购置不动产时所发生的增值税，也作为成本项计入投资性房地产的价值 当中。所以投资性房地产的初始计量可以认为包括这么几部分：一是购买价，二是购买过程中所支付的相 关税费，三是购买过程中所花费的手续费等，也就是在可以使用之前所发生的一切费用。 （二）投资性房地产的初始计量对税收的影响。投资性房地产的初始计量对税收的影响主要有这么几 个部分： 1、对企业所得税的影响。从初始计量的表述中，我们可以知道，如果企业把不动产当成固定资产入 账的话，购入时，其增值税不可以作为进项税额抵扣，这样就会使固定资产的价值增加，那么每月的折旧 额就会增加，从而可以使企业当期少缴纳企业所得税，如果企业把不动产当成投资性房地产，同样增值税 是计入资产价值的，但是，投资性房地产不一定计提折旧（如果后续计量为公允价值模式），这样的话， 就会因为没有折旧费用而是企业当期成本减少，而且有了出租收入之后，会扩大企业的应纳税所得额，从 而使企业要上缴的所得税增加，增加了企业的税收负担。这是企业在对不动产选择作为固定资产使用，还 是出租使用，不得不考虑的一个问题。 2、对营业税的影响。投资性房地产在用途上和固定资产、无形资产有了本质的区别，同时，在营业 税的适用上也有所不用，主要表现为固定资产和无形资产是自用，自用的资产，不需要缴纳营业税。而投 资性房地产是主要是他用，这样的话就符合了营业税的征收条件，因此，如果企业选择一项资产作为投资 性房地产入账的话，还要面临营业税的考验，也就是所取得的租金收入要按照5%的比例征收营业税，这也 会构成企业当期税收负担的增加，这也是企业在初始计量选择上要考虑的一个问题。 3、对其他税收的影响。投资性房地产的初始计量既然对营业税的计税有影响，当然同时也会影响到 企业的附加税，包括按实缴三税计算的城市维护建设税和按实缴三税计算的教