差别化房地产税收政策对住房消费的影响.pdfVIP

圄118.应7;-~1III 《财经科学) 201 1/5 总278期 差别化房地产税收政策对住房消费的影响 崔光灿1 谨汉初2 吕雪3 可...…._.…_.…-_.._--_..-丰…._--_...‘_--.…- [内容摘要]我国住房交易税和试点中的房产税都是差别化的税收政策，差别化的交易税 会减少购房消费，增加租赁消费，但可能会使住房价格上升，并增加新建住房消费比例， 减少存量住房消费比例。房产税或物业税等差别化保有税的开征，将起到降低住房价 格，减少购房消费和增加租赁消费的作用。而利率等货币政策也是调控我国房地产市场 的一个非常有效的手段。 [关键词]差别化房地产税收;住房交易;住房价格 ，.-…‘_.……今.-_.._….._..._..._._.. 进人新世纪以来，我国住房价格快速上升，国家从2∞5 年开始实施了包括 税收、信贷、土地供应等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别 化的营业税为主，并辅以契税、所得税、土地增值税等。近年来，开始研究物业 税和房产税为主的房地产保有环节税的征收，其中房产税己在上海和重庆两地开 始试点。因此，有必要研究差别化房地产税收政策对住房消费的影响，对房地产 市场供求关系的影响，以促进房地产市场健康稳定发展，促进国民经济稳定。 -、我国差别化房地产税收政策的现状 我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不 同年限的已购住房，实施了不同的税收政策。其中，差别化的交易税主要为营业 税。可分为四个阶段:第一阶段为2005 年6 月至2脱年5 月，对个人购买住房 不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税，个人购买普 通住房超过2 年的，免征，购买非普通住房的，按售房收入减去购买房屋价款后 的差额征收。第二阶段为2脱年6 月到 2008 年底，进一步加大了税收的调控力 度，对购买住房不足5 年转手交易的，全额征收营业税，普通住房超过5 年转手 作者简介:崔光灿(1970--) ，男，上海师范大学商学院(上海，2α坦34) ，副教授。研究方向:房地产经济、世界 经济。 诅汉初(1954一)，男，上海师范大学商学院(上海，2α宠34) ，耐教授。研究方向:物业管理。 昌 雷(1 965-)，女，上海师范大学商学院(上海，200234) ，副研究馆员。研究方向:信息情报。 《财经科学) 201 1/5 总278期 E}~;.L:1 119. 交易的免征，非普通住房的按差额征收。第三阶段为 2朋年至2010 年4 月，为 应对金融危机，对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2 年转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2 年转让的，由按其转让收入全额 征收营业税，改为按差额征收营业税。将个人购买非普通住房改为超过2 年转让 按差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2 年转让的，仍按全额征收。第四 阶段为却10 年4 月至今，随2仰年房价大幅上涨，又将营业税政策恢复到2制 年的规定，并要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要加快 研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。却11 年 1 月，我国上海和 重庆开始正式对部分住房征收房产税，从房产税实施方案看，它不同于一般的物 业税，而是差别化的税收政策，差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大 面积、高档商品住房征收，对家庭自住以外的投资性住房征收。上海对超过一定 面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取新房新办法、老房老办法，即 只对新买住房征收，具体为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套 及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。 二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析 住房消费有两种基本方式，租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题，即 通过哪种方式解决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积 的住房改善居住条件，或者是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者 将会比较购房居住的成本