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一、房地产价格的构成？目前影响我国房价的主要因素有哪些？ （1）土地开发费 包括征地补偿费或拆迁安置费、七通一平费用，勘查设计、土地出让金等 （2）房屋开发费 包括建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费 （3）各种配套及税费 包括公共建筑配套工程费、环境卫生绿化工程费、两税一费（营业税、城乡维护建设税、教育附加费）以及管理费 （4）开发商利润 一般情况下： 土地费占总价格的20％，建安工程费占40％，市政公共设施费占20％－30％，各种税费占10％－20％ 影响因素： 客体因素：土地和房产的资源稀缺性，理论上决定了未来房价的趋高性； 主体因素：房地产企业和购房人的趋利性、投机性，直接推动了房价向高发展； 官方因素：政策的有效性及地方政府的执行力偏失，是导致高房价的重要因素； 市场因素：房地产市场的垄断和市场资金的冲击，是助推房价的另一推手。 二、我国土地市场的类型有哪些？其中一级土地市场具有哪些特征？ 土地征用市场，土地使用权划拨、出让市场，土地使用权转让市场 市场类型市场参与主体交易形式土地征用市场政府、农村集体经济组织、土地使用者征收农地所有权、强制征收土地使用权土地使用权划拨、出让市场政府（买方）、使用者（买方）行政划拨、协议出让、招标出让、拍卖出让土地使用权转让市场土地使用者之间以地换房、出售和出租房地产、转让已开发土地、以土地作价入股、企业兼并土地一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用或征收为国有土地后出让给使用者的市场。出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。 房地产一级市场是国家作为城市土地所有者直接参与经营的城市房地产市场，是由国家垄断的。其主要特点是：国家是一级市场的核心，是最重要的市场主体，其发挥的特殊作用决定了房地产一级市场的垄断性、计划性和产权变动的单向性。它可细分为四个专业市场： 　　1.征地市场，根据城市发展需要，国家可以依照法律规定对所有土地实行征用，征地补偿费实质上是土地的出售价格。 　　2.拆迁市场，对旧城开发的拆迁问题，国家依法收回被拆迁单位的土地使用权并进行拆迁安置，对未到期的土地使用权收回时进行适当补偿。 　　3.土地批租市场，国家将较长年限的城市土地使用权一次性有偿出让给城市土地使用者，使用者按合同规定一次性交纳整个出让年限内的土地使用权出让金；也可将土地使用权出让给房地产开发企业，由其完成房地产开发后再转让给最终使用者，这种出让方式带有较强的竞争性。 　　4.年租市场，国家以划拨方式给予土地使用权的使用者，使用者以土地使用费(税)的形式向所有者交纳租金。 三、开征物业税的目的是什么？在我国开征物业税存在哪些问题？ （1）缩小贫富差距。（2）整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。（3）改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为，增强地方政府提供公共服务的激励。（4）通过物业税改革整顿许多不合理、杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担，为全面铺开税制改革创造条件。总之，开征物业税的首要目标是缩小贫富差距。因此，在设计物业税改革方案的时候，绝对不能再给穷人增加负担。通过征收物业税改善地方政府提供公共服务的能力，照顾社会弱势群体，促进社会公平。第二层次的目标是提高资源配置效率，降低住房空置率，有效利用稀缺资源，抑制房地产市场上过度投机需求。和这两个主要目标相比，增加地方政府的财税收入等都属于较低层次的问题 在国外，不动产税是针对房地产持有者征收的，因为国外的土地所有权归属购房者，是对私有财产进行征税。国内则不同，房产持有者实际拥有的是房产的使用权利和经营权利，真正的持有者是国家。照此推论，征税的对象似乎不应该是个人。 目的： 缩小贫富差距。通过开征物业税提高地方政府转移支付和改善公共福利设施的能力，缩小贫富差距。此外，征收物业税还可以让广大民众分享房地产（包括土地）升值的好处，有助于促进社会公平。 整顿房地产市场秩序，抑制囤房投机需求。提高占有成本，促进不动产的有效利用，降低空置率，提高资源的配置效率，在一定程度上抑制房地产投机需求。 改善中央和地方政府的分税情况，规范地方政府批租土地过程中的短期行为，增强地方政府提供公共服务的激励。 通过物业税改革整顿许多不合理、杂乱无章的税费，减少房地产企业的税收负担，为全面铺开税制改革创造条件。 存在问题： 一是物业及土地归属权的问题及土地制度变革方面的问题。 在中国，土地是国有的，购房者只拥有70年的产权。从这一点来看，中国征收物业税的基础是不牢固的。 二是征收物业税对现有房地产行业税收及个税方面的影响。 开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接？开征物业税按照什么样的