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临港新元社区商业策略构思 漕河泾（松江）商业策划案 上海德普置业有限公司 2013年2月 市场调研 1 漕河泾概况 片区小区分析 主要商业分布 重点商业研习 片区调研总结 项目分析 上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。 园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。 目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。 项目 占地面积 （亩） 建筑面积 （万方） 建筑进程 入驻企业 一期（1） 258 9 已完工 200余家 一期（2） 14 二期（1） 147 20 建设中 无 二期（2） 432 尚未开发 科技广场 25.35 9 建设中 无 漕河泾（松江）概况 位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭； 东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站； 距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里； 距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架； 距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里； 距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里； 距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。 漕河泾（松江）概况 截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。 漕河泾（松江）概况 英郡雷丁 初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。 核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。 区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月 片区小区分析 本案 该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈 本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。 片区小区分析 楼盘名称 物业类型 首次预售/交房时间 建筑总面积（㎡） 套型面积分布（ ㎡ ） 物业费 （Y/ ㎡ /M） 规划总户数 意境雅苑 联排 2008 78860 171-289 2.5 266 锦轩新墅 独栋 2004 40000 260-330 2.5 143 丽水华庭 独栋/双拼/联排 2005 200000 140-350 1.8 1159 万宇漓水花苑 联排 2003 10627 127-144 1.2 64 阳光花园 联排/双拼 2000 206-222 1.8 323 墅博汇 独栋 2001 15000 211-320 2.5 49 绿洲香岛花园 小高层 2005 410000 90-292 2.2 2500 桃花源田庄 独栋/双拼 1994 80000 300-850 2.7 200 浅水湾花园 多层/别墅 2000 60000 363-504 2.48 266 雅仕居 多层/别墅 2000 40000 273 片区小区分析 楼盘名称 物业类型 首次预售/交房时间 建筑总面积（㎡） 套型面积分布（ ㎡ ） 物业费（Y/ ㎡ /M） 规划总户数 同润家园 多层/别墅 1997 230000 130-250 1.4 391 同润别庄湖森堡 联体/独栋 2003 85000 110-212 3.2 174 同润加州 多层/联排/叠加 2005 110055 89-210 1.6 793 雅阁花园 联排/独栋 2001 88000 1.6 590 伊莎士花园 联排/独栋 1998 120000 180-300 1.8 438 云间水庄 独栋别墅 2005 14845 180-338 2.8 211 欣绿名苑 多层 2005 103005 180-240 2.5 456 万科白马花园 联排/多层/小高层 2003 450000 80-200 1.7 2500 晶苑四季御庭 独栋别墅 2005 126863 214-328 3.2 78 沿海丽水馨庭 双拼/联排/叠加 2006 220018 140-230 1.5 750 片区小区分析 楼盘名称 物业类型 首次预售/交房时间