中海·阳光玫瑰园阶段汇报2014.12.25选编.pptVIP

中海阳光玫瑰园阶段总结2015年营销工作计划;报告框架;PART 1 2014回顾总结;2014市场回顾;宏观环境;预计今年去化量超360万方，年底冲高或透支明年初需求;;库存压力持续增长，市场形势严峻;;销售回顾;开盘前期以地源客户为主，前期以线下导客为主，目标客户布点补充。 2014年8月16日项目售楼处正式对外接待，至今接听来电1052组，来访3450组，;本项目周边5公里范围内，5年内没有普通住宅上市，地源性客户比较多，安居、派礼导客为直接带客户上门，介绍也支撑本项目的持续热度;;产品;11月4日，小高层、别墅示范区对外开放，并且11月3日取得预售许可证，开盘前做冲刺，开放当天客户近百组;11月13日别墅在售楼处开盘，别墅推出40套，当天销售20套 11月14日在万达索菲特饭店开放，小高层、洋房合计推出295套，当天销售128套;物业类型;小高层130㎡、特殊户型销售受阻，别墅去化比较理想，但近期上调部分房源价格后，前期储备客户很难成交。;本案签约均价明细;区域内刚需放量支撑价格，成交客户主要为地源型客户，后期需要大量的外部客户来支撑;一期房源认购优惠缩减，导致近期很难成交，价格测试后，目前只认筹80组;价格高，客户不急预购购买，观望后市也占了不少比例，目前退筹300组，开盘后近45天内没有进行加推，错过续销节点;2014年销售目标设定: 保底完成8亿,冲刺完成10亿;回顾总结： 综上所诉，我们的有效来访量没有支撑我们完成8亿的销售，主要 1、没有采取以价换量，顺应大势 2、本项目周边5年内没有普通住宅入市，有一定量的刚需购房但价格没有优势，成交客群集中在项目周边，该客户资源有限 3、大宁波刚需客户没有撬动;PART 3 问题剖析与2015年应对措施;三大核心问题思考 ;问题一：;在售竞品 / 竞品存量;未售竞品 / 中建东钱湖;未售竞品 / 中建东钱湖;未售竞品 / 中建东钱湖;未售竞品 / 荣安山语湖;竞品对比 / 洋房产品对比;竞品对比 / 洋房产品对比;竞品对比 / 洋房产品对比;中海阳光玫瑰园105㎡ 三室两厅一卫 ;竞品对比 / 高层产品对比;竞品项目小结;区域客户有限，而剩余货量巨大， 如何走出东钱湖，拓展市区客户？;1、一个现场，???场打动力加强 2、两个通道，鄞县大道，福庆路 3、借势东钱湖，本身客户引导 4、定位上，项目竞争格局放大，大市抢客 5、通过营销活动、广告推广促进 ;小高层、洋房价格相对过高， 如何合理调整，应对市场需求？;;PART 3 2015年营销计划;;春节前工作计划;上半年营销计划;小结：上半年主要制造三个节点 1、春节前以加推、促销、清库存为主，结合活动，业主答谢等等，积极清库存 2、学区概念 打造步行便利生活圈，选择生活方式改变，目标锁定全市刚需客户群体，线上打起价 3、环境生活样本 吸引市区客户体验全新生活方式，锁定全市首改或再改客户，线下活动多体验;;7、8月份传统淡季如何去化;基本推广思路建议;城市核心湖区 高性价比生态大盘;线上广告集中爆破，再塑项目价值 互联事件营造话题，全城病毒传播 现场包装迎春再放，临门打动成交; 线上广告集中引爆 重塑项目东钱湖畔价值; 线下互联网话题营销 自发转发迅速打开局面; 现场完美呈现 将前期人气成功转化成交;老带新计划全面升级;老带新除成交有礼外，带新客户到访有礼如：带3组客户到访，可领取电热水壶一个 带5组客户到访，可换取电吹风一个 带10组客户到访，可换取电热毯???床 带20组客户到访，可换取取暖器一台 全面激励带新客户到访，人气保障！;“微信”配合全面启动;新年新气象，礼品看得见;新年新房;鄞县大道-福庆路-样板房 “东钱湖畔漫生活样板区”;鲜花双人自行车 “领略东钱湖浪漫生活之美”;情人节：你的心思我来猜;临近年底，线上操作 微信报名，我送玫瑰;暖冬计划，周末暖场活动不断;插花DIY，自制贺卡，拉斯维加斯，烤全羊……;3月认筹引爆点 “1000辆折叠单车全城派发”;部分推广思路建议;5月认筹引爆点 “***，一朵玫瑰我就嫁给你”;推广走出东钱湖 生活回到东钱湖 营造城市核心湖区高性价比大盘 高价值平台之上 完成对宁波城区客户的阻截 实现快速去化;THX END。。。