房屋租赁合同中的业主法律风险和防范.PDFVIP

房屋租赁合同中的业主法律风险和防范 主讲人：黄训 律师 合 同 生 效 条 件 成立：1、有两方以上当事人 2、各方对合同的主要条款达成合意 生效：1、行为人具有相应的民事行为能力 2、不违反社会公共利益 3、标的的确定、可能、合法 4、 在特定情况下应符合法定形式 一、合同的效力 合 同 生 效 条 件 一、合同的效力 除需要办理批准、登记等手续生效的，自成立时生效。 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未依法取得房屋所有权证的? 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未取得建设工程规划许可证 或 ※ 未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未经批准或者未按照批准内容建设的 临时建筑出租的？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未按照法律、行政法规规定办理登记备案的？ ※ 备案的一定有效吗？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 租赁期限超过法律规定的最长租赁期限20年的？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 未完成竣工验收的？ ※ 未取得消防验收合格的？ 二、房屋租赁合同效力判断 ※ 合同签订主体、签订程序等对合同 效力有何影响？ 三、划拨土地上房屋的租赁 ※ 划拨土地上房屋租赁合同的效力？ ※ 改变划拨土地用途的房屋租赁合同的效力？ 四、房屋租赁合同无效后的处理 ? 合同自始无效，返还财产，不能返还折价补偿，有过错的承担责任 ? 合同中约定的违约责任条款等不再适用 ? 出租人有权要求承租人支付占有使用费、物业管理费 ? 占有使用费的确定：参照合同约定、政府指导价或市场价？ ? 损害赔偿请求权 ? 房屋返还请求权 五、出租人、承租人权利义务 1、收取租金、保证金的权利； 2、监督使用和收回房屋的权利； 3、交付房屋并保持房屋符合使用状态的义务； 4、维修义务，可约定排除，但因承租人使用不当造成的损害的除外； 5、通知义务，如转让房屋时； 6、瑕疵担保义务，包括权利担保和物的担保； 7、缴纳土地收益金、纳税、核对承租人身份。 出 租 人 的 权 利 、 义 务 五、出租人、承租人权利义务 1、使用收益权； 2、买卖不破租赁、优先购买权、优先承租权； 3、交付租金的义务； 4、妥善保管和合理使用房屋的义务； 5、返还房屋的义务； 6、通知义务，如第三人主张权利，房屋存在现实危险需要维修时。 承 租 人 的 权 利 、 义 务 五、出租人、承租人权利义务 ? 有约定的从约定（物业服务公司确认），无约定的呢？ 关 于 物 业 费 六、房屋租赁合同的解除 ? 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物 ? 擅自转租的 ? 无正当理由未支付或迟延支付经催告仍未按期支付的 ? 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建 出 租 人 的 解 除 权 六、房屋租赁合同的解除 ? 租赁物部分或全部毁损 ? 租赁物危及承租人的安全或者健康的 ? 租赁房屋被司法查封，导致无法使用的 ? 权属有争议，导致无法使用的 ? 违法法律法规使用条件的强制性规定，导致无法使用 ? 一房数租，无法实际履行 承 租 人 的 解 除 权 六、房屋租赁合同的解除 ? 不定期租赁 ? 不可抗力 双 方 均 享 有 的 解 除 权 利 六、房屋租赁合同的解除 ? 免租期的租金 ? 出租人防止损失扩大的义务 合 同 解 除 后 的 处 理 七、关于计租面积 ? 按相关部门测绘报告 ? 自行约定的面积 约 定 方 式 八、关于装饰装修和扩建 ? 征得出租人同意的 形成附合的：有约定从约定； 无约定，归出租人，承租人无权要补偿 未形成附合的：承租人享有处分权 关于扩建：有合法建设手续出租人承担； 无合法手续的按过错承担 合 同 期 满 八、关于装饰装修和扩建 ? 未经出租人同意的 解除合同并要求赔偿 请求回复原状、赔偿损失 附合的：拆除浪费巨大的，经协商可折价给出租人 合 同 期 满 八、关于装饰装修和扩建 ? 未经同意，构成侵权 ? 经同意的： 未形成附合：承租人享有处分权 形成附合：由导致合同解除的一方承担装修残值 损失；均无过错的公平承担。 合 同 解 除 八、关于装饰装修和扩建 ? 未经同意，构成侵权 ? 经同意： 形成附合：业主同意利用予以折价，不同意 利用的按过错分担现值损失 合 同 无 效 九、买卖不破租赁和优先购买权 1、必须为合法的房屋租赁合同 2、必须为房屋租赁合同期间； 3、必须为合理期限内行使：拍卖房屋5日内行使，接 到通知15天内； 4、必须按照出租人与第三人约定的买卖条件。 行 使 条 件 例 外 情 形 1、房屋共有人行使优先购买权的； 2、出租人将房屋出卖给近亲属； 3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确 表示购买的； 4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的