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办案必备：建设工程合同审查24条锦囊 建设工程合同审查无论对于单位法务还是外聘律师，都是一项重大且频繁的日常工作，相信其专业、复杂还有浩瀚的篇幅也是让法务头疼的缘故。笔者根据近年执业过程中的建设工程合同审查经验以及相关案件处理经验，站在发包人的角度，整理出以下24条实务干货，希望能够提升建设单位法务律师合同审查的效率。 一、合同主体1、根据建设工程相关法律规定，施工合同的承包方（以下简称乙方或承包人）必须为具备相应资质的单位，严禁自然人以及无资质的单位以自己名义或以挂靠、转包、违法分包的形式承包工程，否则，所签订的合同无效。 实践中也常常发生实际施工人违反诚信，肆意违约，造成施工工期、质量达不到发包方（以下简称甲方或发包人）要求的情形，更有甚者，实际施工人恶意拖欠农民工工资，在合同约定的付款节点之前唆使农民工聚众讨薪，给施工场地及发包人办公经营、声誉、资金造成极大不利影响。 ? 因此，发包人务必严格审查承包人资质，选取有资质、有信誉的单位承包工程。 锦囊一：乙方签订合同时应向甲方提交以下材料： （1）营业执照及企业资质证明； （2）乙方与现场实际负责人存在真实的劳动关系的证明（包括劳动合同、授权委托书及缴纳社会保险证明； ? （3）乙方承诺向劳务工人按期足额付款，并承担劳务工人聚众讨薪的一切后果及责任的承诺书。 锦囊二：乙方应确保劳务工人工资按期足额发放，如因拖欠工人工资导致工人讨薪、聚众扰民事件，或乙方的任何人员未经甲方的同意，以索要工资、工程价款等名义，做出任何影响甲方施工现场或办公经营和声誉的行为时，每发生一次，乙方向甲方支付*万元违约金，由甲方直接从工程款中扣除。 锦囊三：乙方应在合同签订后按合同额的10%出具履约保函/履约保证金。乙方劳务工人向甲方索要工资的，甲方有权直接兑付并从中支付，甲方向劳务工人支付后无需再返还乙方该部分履约保证金。履约保证金不足以支付劳务工人工资的，甲方有权从应付乙方工程款中直接扣除。乙方未按期足额向劳务人员发放工资的，甲方有权拒付下一期款项并不承担任何违约责任。 二、关于工期 1、在建设工程领域，实际开、竣工日期是法院认定施工方是否存在工期违约的重要依据。竣工日期一般较容易判定，但如何确定实际开工日期目前实践中争议较大，尚无定论。主要有以下几种观点： ? （1）根据同约定时间确定； ? （2）根据施工方实际施工日期确定； ? （3）根据施工许可证上的日期确定； ? （4）根据开工令的时间确定； ? （5）根据竣工报告上的时间确定。 ? 以上五种观点都有其合理性，但也都存在一定缺陷，无法全面反映复杂的现实情况（约定日期与现实有差距，实际开工日期由于开工条件的认定不一致难以界定，施工许可证往往补发或提前发放，开工令往往是依据施工单位开工申请才下发的）。因此涉诉后往往争议颇大，各个法院认定观点不一，因此合同双方的约定显得尤为重要。作为发包人而言，能够有效控制的就是合同约定日期和开工通知单， 锦囊四：实际开工日期以甲方或监理发出的书面通知为准，甲方未出具书面通知的，以合同约定的开工日期为实际开工日期。 2、工期延误违约金往往是发包人抗辩或反诉承包人的杀手锏，因此要务必重视。实践中很多合同约定的工期延误违约金过低且设定上限，从而无法起到督促乙方严格履约的目的，涉诉后也难以形成有效抗衡。司法实践对于违约金比例高低的认定有很大程度的不确定性，但商事主体之间的特殊约定往往又会影响法官的自由心证。因此建议擅用鉴于条款并将违约金约定措辞改为“惩罚性违约金”。 锦囊五：鉴于本合同按期完工至关重大，乙方承诺其未按照合同约定工期竣工的，每迟延一日，按合同总额的日*分之*承担惩罚性违约金。违约金无上限，前述违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍应当补足。乙方逾期竣工超过*日的，甲方有权解除合同，乙方无条件退场。 三、工程进度款 鉴于目前很大一部分工程都是承包人垫资施工，导致很多承包人为了提前回款，私下勾结监理单位及咨询公司，恶意虚报工程量，获取超额工程款。因此要增加工程量审核程序，并设置工程款付款上限。另外，一般咨询公司都是按审减额收取审计费，审减额越大，收费越高，对发包人而言也极为不利。 锦囊六：工程中间计量报告由造价咨询机构与承包人、发包人、监理方四方共同签字并盖章确任后方可作为进度款支付依据。另外，工程进度付款证书不作为结算依据，仅作为进度款支付参考标准，最终结算时发包人可重新审核工程量及价款。 锦囊七：甲方支付进度款（包括合同内、合同外工程款）总额、验收款不得超过签约合同总价的75%、85%。乙方确有大量工程签证存在的，余款待全部工程结算完成后付至95%。 锦囊八：工程款审计费由乙方承担。或乙方提供的工程进度款申报、决算报告与甲方聘请的造价或审计机构做出的最终值的差额不能超过10