阎良-市场调研、客户预判讲义.pptxVIP

市场调研、客户研判报告 【报告框架】 城市及区域发展研究 核心竞品个案研究 客户研判 Part. 1 Part. 2 Part. 3 车位调研 Part. 4 Chapter 1 城市及区域发展研究 宏观层面：房地产市场大势 中观层面：阎良市场特征 微观层面：板块研究 【全国市场】从全国来看，成交量同比下滑、但降幅趋稳，全年商品房成交7.6万亿，仅次于2013年；商品房待售面积持续攀升，“去库存”成为2014年楼市主线。 2014年，商品房成交面积120649万平米，同比下降7.6% ，商品房成交金额76292亿元，同比下降6.3% ； 其中商品住宅成交面积105182万平米，同比下滑9.1%，商品住宅成交金额62396亿元，同比下滑7.8%。 2014年，商品房均价6323元/平米，同比增长1.4%，其中住宅均价5932元/平米，同比增长1.4% 。 2014年，商品房待售面积攀升至62169万平米，比11月末增加2374万平方米，同比增长26.1%。 全国商品房待售面积持续攀升，“去库存”成为2014年楼市的主线。 【西安市场】从西安来看，受到全国市场降温影响，降至低位运行，9月起西安全面取消限购，拉升销售量，价格呈现探底止跌态势。 2014年，西安商品房共成交1540万平米，同比增长4.3%，达到历史最高点，同时增长速度有逐渐收缩的趋势；成交价格为7140元/平米，同比下滑约5%，创下历年以来房价下滑的最大幅度。2014年商品房成交量的同比增长主要来自于新增项目数量的大幅增加，而单个项目的平均成交量同比是有一定下降的。 从全年成交趋势图来看，上半年和下半年出现了明显的分化对比。1-4月份全市成交量对比历年同期属于正常水平，价格出现大幅下跌，主要也是由于低价保障房项目集中备案的影响；从5月份开始，受全国市场降温的影响，西安商品房成交量迅速降至低位运行，一直延续至8月份，同时开发商开始了以价换量的策略，价格一路下滑；9月份西安全面取消限购，再加上传统旺季的因素，成交量开始明显回升，市场氛围有所缓和。9-12月份市场成交量明显高于5-8月份，价格总体也开始呈现出探底止跌的趋势。 1、宏观经济 在年末经济工作会议上提出2015 年仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度。同时，2015年存在进一步降息的可能性，将有可能改善个人按揭贷款情况，推动2015年市场回温。从融资层面来看，2014年社会融资规模明显下降，1-11月仅为14.8万亿元，比去年同期少1.3万亿元。但是，随着金融制度改革日渐市场化，利率和存贷款指标弹性增强，融资成本有望降低，预计明年房企整体资金面或出现改善。 2、房地产政策：调控将回归市场化，地方政策更趋灵活 调节逐步回归市场化，长效机制逐步取代短期调控手段。2014年以来，限购、限贷等调控手段已经逐渐退出，展望2015年，我国逐步健全不动产统一登记配套制度，并预计于2016年全面实施，为房产税的实施及长效机制的完善奠定基础。同时，房地产税立法及改革工作逐步推进。此外，预计未来仍将加强土地节约集约利用，严格控制特大城市新增建设用地，保障棚改等保障性住房的合理用地需求。整体来看，未来的房地产市场调控手段将更趋于长效、稳定，从而促进市场建立自身的调节机制，保障长期稳定发展。 不同城市市场呈现明显分化，地方政策调整也更趋灵活。各城市将在保障民生的基础上，根据具体情况实施相应的信贷、财政、公积金等政策调整。从方向上看，在市场仍存下行压力的情况下，多数城市或将出台适度放松政策支持房地产业发展，从户籍制度、公积金制度、契税财税补贴等方面加大支持力度，推动需求入市。 3、房地产市场预判 尽管楼市自身依然库存高企，去化周期较高，但下半年以来外部环境逐渐向宽松转变，楼市最困难的时期已经过去。展望2015 年，在积极的财政政策及适度宽松的货币及地产政策环境下，我们认为1）楼市销量总体有望震荡企稳，但考虑到库存与房价的高企，大幅回升的概率依然较小；此外，新开工降幅收窄，地产投资增速下滑放慢，但由于高库存及滞后效应，投资数据预计短期内仍将继续回落；2）区域表现加剧分化，考虑区域发展、人口流动和消费特征的差异，三四线城市及部分二线城市库存高企而需求疲软，降息等放松政策对这些城市销量的改善作用并不会明显，而一线城市及部分二线城市土地资源稀缺、潜在购房需求多，降息等放松政策有望为楼市销量带来明显改善。 一线城市市场氛围的好转，将在很大程度上影响全国其他城市对于房地产未来的预期。预计2015年下半年西安市场情况将会好于上半年。首先是供求关系的缓和。其次是政策的继续偏松。 与此同时，市场分化的特征将在2015年愈发明显，品牌房企及其项目的市场占有率将会稳步增长，部分房企将