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房地产开发系统 real estate development system 3100103504 鲍张丰 建筑1001 前 言 什么是房地产开发： 房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为，是房地产活动中一项重要制度，在房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，目前地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，房地产开发的范围越来越越广，程度更深，内容更加丰富。 1. 土地信息获取：负责获取公开市场土地信息，完成初步研判筛选，上报公司决策 。 土地获取：负责了解竞买规则等政策信息、竞争态势，组织完成可研报告，寻求资金解决方案并参与竞拍 。 获取项目手续办理：负责公司章程拟定报集团审批；土地款支付及土地证办理准备 。 2 运营管理：负责组织编制公司经营计划，负责项目日常运营管理 。 资金管理及投融资：负责日常资金调配划拨；负责融资。 税务管理：负责组织纳税，为公司重大经营活动进行税务筹划 。 会计核算：负责公司日常会计核算，编制财务报告及披露信息 。 内控管理：负责公司内部建设，参与公司流程建设 。 3. 运营管理：研究和分析整体市场与竞争对手，项目获取前策划，项目定位，销售目标制定和跟进 。 销售管理：房源定价，定位，销售案场组建，销售资料筹备，开盘组织，案场管理，销售执行 。 企划管理：负责项目营销推广，活动策划和执行 。 品牌管理：负责公司和项目品牌推广，媒体报广资源整合。 品控管理：负责案场环境定位和维护，销售满意度管理 。 4. 设计计划管理：依据公司整体经营计划制定各项目设计计划，为公司各项目分别制定规划、单体、景观、室内设计计划 。 设计过程控制：负责公司项目规划设计方案及施工图的全过程设计管理 。 产品研发和部品设计：负责新项目前期规划设计，依据客户需求研发新产品 。 设计资源的管理：项目设计相关资料的存档管理；建立并完善设计资源库；建立、维持并发展设计所需的各种专业资源 。 7. 8 前期服务：负责接受客户对于万科产品及服务的咨询和建议；参与组织工地开放和产品交付 。 投诉受理：负责受理客户对万科产品或服务的投诉，及时进行反馈和改进 。 房屋保修：负责提供合同规定范围和期限内的房屋产保修服务 。 9 10. 运营及流程管理：负责安排公司及项目运营决策的会议，跟进公司层级会议决议，审批流程开发与维护。 风险管理：负责风险检查与关闭监督，合同的法律审核，案件跟进 。 信息及档案管理：负责各类公司重要信息上报与发布，公司印鉴管理，文件整理归档，公司经营证照等的更新与维护，新公司设立 。 行政服务 11 组织发展：负责公司部门及岗位设置、定岗定编、人力资源战略执行 。 人才发展：负责员工招聘、绩效管理、培训等工作的管理及实施 。 员工关系：负责员工敬业度管理、员工沟通、员工投诉处理 。 人事运营：负责公司劳动关系、薪酬福利、人事档案管理 。 房地产开发流程 单击添加文本 单击添加文本 第一步：融资 单击添加文本 单击添加文本 主要解决开发的资金问题的问题 资金来源包括集团自有资金、集团借款、合作伙伴、各种融资平台 。 这一过程所涉及的部门主要包括集团战投、集团财务与分公司的财务管理中心 。 第二步：拿地 单击添加文本 单击添加文本 主要解决项目地块来源及是否合适开发的问题 。 ① 土地机会的获取 ，看准时机，向政府购买地块，进行后续开发。 ②明确产品定位 ，结合地块特点，决定开发产品的类型，包括层高，户型，建筑密度等。 ③盈利能力的判断 ，结合成本和当地市场购房能力调研，预估项目盈利情况。 n 这一过程所涉及的部门主要包括集团战投、分公司的项目发展部、涉及管理部、营销管理中心 。 第三步：产品开发 单击添加文本 单击添加文本 ①由营销管理中心，进行产品定位和市场研判 。 ②由设计管理部根据营销的建议，进行产品定位和初步方案设计 ③由成本管理部根据设计方案，预算工程成本，并根据营销的市场研判，对应测算项目利润率 。 ④由项目经理部根据设计方案，初步排定工程计划 。 ⑤由财务管理部根据工程计划和成本预算，测算全项目生命周期的资金计划和运营指标 。 第四步：产品制造 单击添加文本 单击添加文本 ①由项目经理部承接一线生产