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赵 云Steven . Y. Zhao 历思联行物业服务有限公司 中国部总经理 电话（Mobile）：755电邮 (E-mail) ：Steven89361@ 相关网页(web) : 房地产开发经营与管理 房地产 定义：P2 不动产（物业） 土地及定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物 房地产分类 土地 建成后的物业 居住物业 商业物业 工业物业 特殊用途物业 固定性 位置的固定性 “位置决定一切” 不可移动性 最重要的特征 持续性 自然寿命——物理寿命 经济寿命的可延续 经济寿命 经济寿命结束——使用成本超过收益 一宗置业投资可以有几个经济寿命 适应性 物业本身不能产生收入 物业的收益在使用中产生 物业的适应性是投资风险评估的重点 复杂性 不一致性 物业的差异 区位的差异 配套的差异 市场的差异 …… 需求性 需要物业管理服务(消费性服务） 需要设施管理（有效使用） 需要资产管理（公共经营） 投资性 区位环境得益 万达——“商业地产概念” 房地产投资的形式 （P8） 房地产开发投资 ——赚取开发利润 房地产置业投资 ——收益/保值/增值/消费 房地产投资的优缺点（P9） 优点 得到税收的好处 易于得到金融支持 抵消通货的影响 房地产投资风险分类（2种） 商业风险 利率风险 市场供求风险 购买力风险 政策风险 或然损失风险 P19-21 房地产开发的一般过程 投资机会的分析与选择 可行性报告的作用 （P125） 决策依据 对外筹集资金的依据 对外签订合同的依据 编制下一步规划方案的依据 区域市场现状及其趋势判断 （p73） 宏观经济运行状况 所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 房地产市场总体供求现状 商品住宅市场板块的划分及其差异 商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析　　 物业管理在房地产开发市场调研的工作 开发项目投资与费用--139 a.土地取得成本（征拆费、出让金、税费） b.开发成本 前期费用 基础设施建设费 建安工程费（土建、水电、暖通、 装饰） 公建配套设施费 开发税费 c.管理费 一般a、b之和乘以一个比率 d.投资利息 要点：自有资金同样计息；资金 投入时间 资金通融 目标（248） 以信用方式调剂资金余缺 原则（249） ——流动性、安全性、赢利性 资金来源与方式 来源（250） 企业自有资金、银行贷款、社会集资 分类（257） 直接融资、间接融资—抵押贷款（258） 土地使用权获取-p96 我国实行社会主义土地公有制（全民、集体） 我国的土地政策：土地是国家所有的在一定年限内可以购买使用权。 二种主要途径： 行政划拨——补地价； 市场机制： 土地使用权出让的最高年限p98 城市规划的层次 总体规划（P107） 详细规划（P109） 政府对规划的管理（P113） 开发项目选址、定点审批 申请建设用地规划许可证 规划设计条件审批 设计方案审批 签发——建设工程规划许可证 竣工验收 项目规划设计方案的主要指标 居住区技术经济指标(p111) 非居住区技术经济指标(p112) 开发商千方百计的提高容积率 物管从使用者可持续发展参与规划 外部 配套设施：道路、商业、活动场所、垃圾处理等、 能源：水、电、气、备用、发展 保安、消防： 车场、住宅、设备 人文环境：绿化布置/选种/高度/搭配、园林境观策划等 建筑材料：外墙、公共场所材料易维护和更换 科技运用：智能化、网络等 室内 物业规格：电梯数目/速度、底高度、洗手间数目、公共照明、空调采暖等 用户单元：单元面积、管道、家电设备、阳台综合比例 内部空间：使用功能分区明显（社交与起居、休闲与家务）、细节空间（阳台、吊柜） 环保材料：涂料、门窗、管线 早期介入 的作用 有利于优化设计，完善设计细节 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 早期介入有利于后期管理工作的进行 有利于树立物业管理企业的形象 房地产开发的阶段 项目建设准备阶段 招投标阶段——方式（200）、合同（212） 施工阶段——项目管理（225） 竣工验收阶段 施工阶段 “三控制、一管理” （三控制：质量控制；进度控制；成本控制。一管理：合同管理） 合同管理的特点： A 合同的履行周期较长 B 合同涉及的单位较多，协调工作 工程款支付四个阶段：预付款（买材料）、工程进度款、结算款工程完工、维修款（保修期后才付款） 施工