房地产与经济学练习题课件.pptVIP

1.试述房地产业在国民经济中的地位与作用。 2.影响房地产业发展的因素有哪些。 3.影响房地唱市场供给与需求的因素由那些。 4.地租地价理论在经济实践中的作用是什么。 5.地租与房地产价格有何关系?? 6.城市土地有偿使用的意义何在?? 7.世界主要国家的住房制度大体分为哪些类型?? 8.联系我国近年来商品房空置现象，论述房地产市场供求失衡的主要原因和解决途径。 9.结合影响房地产价格的因素，分析城市近郊热销楼盘发展较快的原因。 10.简述决定城市土地区位的主要因素。 11.简述房地产市场的主要功能。 12.简述住宅业成为新经济增长点的条件。 13.试述房地产综合开发对城市建设的作用。 14.分析我国住房保障制度存在的问题。 15.分析我国房地产市场的状况与市场调控策略  广义的房地产是指除上述内容外，还包括诸如水、矿藏、森林等自然资源。 《日本民法典》第270条规定，土地包括地表及地表之上于法令限制的空间。实际上，土地应包括地球表面及地表之上和之下延伸的一定空间，因为不管是土地所有人还是土地使用人，取得土地的目的不仅是为了土地本身，更重要的是为了利用土地从事各种活动。如从事房地产开发，建筑物自身不仅需要一定的高度与面积，而且可能为了结构安全和地基稳固要开挖做深基础或桩基础，也可能为了满足使用和改造环境的要求在地表修筑其他设施或景物。 1.1.2房地产的特性 房地产的特性是由自然特性及社会经济特性所决定的，具体表现为以下几个方面： （1）位置的固定性 房地产位置的固定性，可以概括为三个方面，即自然地理位置的固定性和交通位置与社会经济位置的相对固定性。 （2）寿命耐久性 房地产的寿命耐久性又称效用长期性。对于土地它在地球表面的空间位置是永存的。人们对土地只要给予适当的保护，其利用价值一般都不会灭失。土地具有不可毁灭性。 建筑物只要建造完整、质量合格并进行正常使用和维修，其寿命可达数十年、上百年，甚至更长。我国法律规定，城市规划区范围内的土地所有权归国家所有，而通过政府出让的土地使用权都有明确的出让使用最高年限，如住宅用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或其他用地为50年。 （3）价值的双重性 价值的双重性是指房地产中土地价值的双重性。在现实经济生活中，房屋建造就其价值形成来说，与一般商品没有差异。 土地价值的双重性是由于土地本身的双重属性造成的：一方面，土地是自然的产物而不是人类劳动的产物；另一方面，土地又是社会产物。 作为自然物的土地没有价值，但是具有使用价值，即有一定的生产能力和有用性，这是土地的自然属性。作为自然物的土地，如果不投入资本和劳动就不会具有经济价值。马克思主义经济学认为，作为自然物的土地没有价值，但之所以有价格，主要是由于土地所有权的存在，而所有权关系本身无非就是一种经济利益或权利的表现。 （4）价值高大性 房地产价值高，一方面为单位价值高，具体表现在单位面积价格的数值高；另一方面为价值大，即总体价值大，是其他产品难以相比的。 （5）需求的普遍性（功能的多重性） 房地产的使用价值具有效用的多层次性，因此兼有生活资料和生产资料的双重性质。 （6）产权分割性与权益的流动性 房地产产权是由一系列权利组成的，这些不同的权利可以同时分属于不同的产权主体，由不同的权利人支配，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。因此，房地产交易实际上是产权的交易，即各种权利的流转，既可以是全部产权的转移，也可以是部分产权的转移。 ②我国是一个发展中的大国，对房地产有旺盛的需求。目 前我国正处于工业化、城市化的加速发展时期，特别是随着社 会经济的发展和人们收入水平的不断提高，居住消费将继续成 为主要的消费热点，人们用于居住消费的支出将有较大幅度的 提高，居住消费的范围，也将从单一的住宅实物消费扩大到包 括物业管理服务、中介服务、法律服务、电子购物等连带消费 领域。2004年底，我国城镇人均住房建筑面积为23.8平方米， 距离小康标准38平方米差14平方米，因此，房地产的市场需求 将是持续旺盛的。全国三次产业的比例为15∶52∶33。从发达 国家(3∶36∶61)、中等收入国家(10∶38∶52)，房地产业作为 为生产和生活服务的第三产业，必将成为国民经济的支柱产业， 得到了迅速发展。 ③依据产业结构关联度的标准衡量，应该充分肯定房地产 业作为支柱产业的地位。房地产业对其他相关行业所产生的关 联度。较其他行业更强，它所带动的上游相关产业和下游相关 产业不仅联结长、范围广，而且能够带动其行业质量的提高和 产业的增长。通过房地产业发展的连