房地产估价第2版教学课件ppt作者左静房地产估价课件2E32793）课件.pptVIP

房地产估价电子教案 第1章 房地产 一、房地产的概念 二、房地产的特性 三、房地产的类型 四、房地产状况描述 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是房地产的实物、权益、区位三者的综合体。 房地产是实物、权益和区位的综合体。 房地产有土地、建筑物、房地等3种基本存在形态。 二、房地产的特性 不可移动性 独一无二性 ? 寿命长久性 供给有限性 用途多样性 相互影响性 价值量大 易受限制性 保值增值性 难以变现性 三、房地产的类型 按房地产用途划分 按是否产生收益划分 按房地产开发程度划分 按经营使用方式划分 四、房地产状况描述 基本状况描述 区位状况描述 实物状况描述 权益状况描述 （一）房地产基本状况描述 对房地产基本状况的描述，应说明下列方面： 1.名称 2.坐落 3.四至 4.规模 5.用途 6.权属 （二）房地产区位状况描述 位置描述 交通描述 周围环境和景观描述 外部配套设施描述 （三）房地产实物状况描述 土地实物状况描述包括： 土地面积、土地形状、地形、地势、土壤、地基（地质）、土地条件、其他 建筑物实物状况描述包括： 层数和高度、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、建筑规模、防水、保温等、层高和室内净高、空间布局、年龄和设计使用年限、维护情况及完损程度、其他 （四）房地产权益状况描述 土地权益状况描述包括： 土地所有权、土地使用权、土地使用管制、目前使用情况、其他权利设立情况等。 建筑物权益状况描述包括： 房屋所有权、出租或占用情况、其他权利设立情况、其他特殊情况等。 第2章 房地产价格 一、房地产价格概述 二、房地产价格和价值的种类 三、房地产价格的影响因素 一、房地产价格概述 房地产价格是和平地获取他人房地产所必须付出的代价，是房地产的效用、相对稀缺性及其市场供需关系相互作用的结果。 房地产价格通常以货币形式表示，但也可以实物、无形资产和其他经济利益等非货币形式来偿付。 （一）房地产价格形成需要具备的条件 有用性、稀缺性、有效需求 不同的房地产的价格之所以有高有低，同一宗房地产的价格会有变动，也是由于这三者的程度不同及其变化所引起的。 （二）房地产价格的特征 房地产价格受区位影响明显。 房地产价格实质上是房地产权益的价格。 房地产价格包括买卖价格和租赁价格。 房地产价格形成过程通常较长。 房地产价格容易受交易者个别因素的影响。 （三）房地产供求与均衡价格 房地产需求是指消费者在特定时期，在每一个价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买或租赁的数量。 房地产供给是指房地产供给者在某一特定时期，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售或出租的数量。 房地产均衡价格 均衡价格理论表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，当市场价格偏离均衡价格时，会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态。表现为商品过剩或短缺，导致卖者或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力，这种市场的压力使供求非均衡状态逐渐消失，偏离的市场价格自动地回复到均衡价格水平。 二、房地产价格和价值的种类 价值、使用价值和交换价值 成交价格、市场价格、理论价格和评估价值 市场价值和非市场价值 买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值和征收价值 所有权价格、使用权价格和其他权益价格 实际价格和名义价格 现房价格和期房价格 土地价格、建筑物价格和房地价格 总价格、单位价格、楼面地价 基准地价、标定地价和房屋重置价格 市场调节价、政府指导价和政府定价 协议价格、招标价格、挂牌价格和拍卖价格 起价、标价、成交价和均价 补地价 三、房地产价格的影响因素 （一）房地产自身因素 房地产自身因素，是指构成房地产的区位因素、实物因素和权益因素。 （二）房地产外部因素 房地产外部因素可分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素等方面。 （一）房地产自身因素 1. 区位因素 区位是指一宗房地产与其他物质实体在空间方位和距离上的关系。 （1）位置：方位、距离、朝向、楼层。 （2）交通：道路状况、交通工具、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。 （3）周围环境和景观：大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。 （4）外部配套设施。 2. 实物因素 （1）土地的实物因素：包括土地的面积、形状、地势、地形、土壤、地基、土地条件等。 （2）建筑物的实物因素：包括建筑规模、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、防水保温、维修养护及完损程度等。 3. 权益因素 （1