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户 型 --置业顾问培训 2010年培训 一、基于户型的价值判断案例分析 2.面积比例适宜 3.户型与定位一致 4.通风采光良好 5.各房屋合理性要求 二、3种常见户型分析 三、户型鉴别的具体标准 3.错层有“压缩了的复式”之称，通过错层平面让功能区形成整体的差别层次 错层式室内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不等的平面上。错层和复式有一个共同区别于平面式房屋的特征。平面式标示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处于一个平面上，而错层和复式内的各个房间处于不同的层面。 错层式和复式房屋的区别在尽管两种房屋都处于不同层面，但是复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层高度低于一人高，人站在第一层面能平视或俯视第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一层、夹层露面往往垂直投影，上下面积大小一致；而错层两个（或三个）露面并非垂直相叠，而是互相不以等高形式错开。 户型分析： 根据箭头所指，通过室内的小楼梯，让居住区和休息区形成了立体的层次差别 案例：错层式住宅 提示： 错层式住宅不利于抗震，而且显得空间零散，容易使小户型显得局促，更适合层数少，面积大的高档住宅。 可以利用错层式住宅中不同的层高区分不同功能的房间，比如起居室比较高，卧室比较低等。 错开之处由楼梯联系 一层，但层面高度不一致 错层式 局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容 内部楼梯联系上下层 一层，但层高较普通的住宅高（普通住宅2.7米以上） 复式 一般在一层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一个卧室，二楼安排卧室、书房、卫生间。 上下两层之间完全被楼板分隔，只通过楼梯联系 占两个楼层 跃层式 功能分布 空间联系方式 实际占用空间 户型 跃层式、复式和错层的区别 1.好户型的4大标准 四大标准 实用安全 灵活经济 面积恰当 尺度合理 健康 空间有效分离 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 * 户型设计的合理性 人居习惯 你在购房时 考虑居室各部分的优先顺序？ 市场上对于户型的一般关注点 客厅：方正好用（面积、家具布置、布局等） 主卧室：合理（面积、采光）、私密性 餐厅：相对独立、通风采光 厨房：宽敞实用、有服务阳台 卫生间：便利性、隐蔽性、通风 次卧室：做书房、客房适宜 阳台：生活性阳台的实用，观赏性阳台的休闲 注：在户型评价时，要尊重市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤的逐一加以评价。 户型设计的合理性 人居习惯 户型设计的合理性 人居习惯 户型方正 异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。 风水不佳，影响住户情绪。 户型设计的合理性 人居习惯 通风采光 通风良好 通风一般 间接通风 间接通风 户型进深过长，严重影响采光 阳台一般进深1.5—1.8米，超过2米，影响采光 功能布局合理 动静分区 活动区和休息区分开 动区 客厅、餐厅和厨房——应靠近入户门设置 静区 卧室——位置比较深入 动区与静区之间 卫生间——方便使用，室内交通线尽可能便捷 户型设计的合理性 人居习惯 功能布局合理 户型设计的合理性 人居习惯 动静分区 客房的布局影响到动静分区 动静布局分离 端厅布局影响到动静分区 功能布局合理 动静分区 华润二十四城 动区 静区 中海翠屏湾 动区 静区 户型设计的合理性 人居习惯 户型设计的合理性 功能布局合理 人居习惯 洗衣机位——生活阳台 晒衣空间——阳台形状 杂物放置——独立的储藏间、储藏分类 卫生间同步使用——干湿分离 功能设置人性化 上海金地未未来 54平方米 三分离卫生间 1.户型空间尺度合理 合理的尺度空间将会赋予居住功能舒适性。但往往在设计中忽略了空间的重要性，结果在提高房屋的使用率、采光、朝向后并不能满足用户需求。 案例：空间比例失当 进深太大 户型点评 客厅进深太长，空间比例失当，形成面积浪费 住房必须以有限的空间满足基本的生活需求，如厨房、卫生间等，所以户型设计需要有效搭配房屋各功能分区面积比例，以尽量提高用户的使用率。如何经济、有效的安排各功能房的面积、比例关系，是户型设计、评价中应关注的主题之一。在权衡适宜的面积比例需要考虑如下因素： 各房室应具有与户型面积相匹配的比例； 大户型不应该出现小房间； 主卧应明显大于次卧； 三房户型客厅与卧室比例应控制在1.5：1以内。 案例：面积比例失当 户型点评： 厨房面积过大，比次卧室大得多，甚至大于主卧室。 博文花园 三房：68㎡ 二房：55㎡ 狮城名居 三房：115㎡ 二房：84㎡ 丽岛花园 三房：240㎡ 二房：220㎡ 户型点评： 同样是一梯4户的蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能布置也不会相同。小户型注重基本生活功能区的满足，主要注重有几室；而大户型注重舒适，因此厅、室面积比较大，多阳台、多卫生