地产招商工流作程说明.docxVIP

地产招商部主要工作内?容及流程定义：地产?招商是一项系统工程，?没有大视野也就不能看?清楚自己以及商业地产?管理。招商是一项跨部?门的工作，不是某一个?部门就能完成招商的整?个过程；招商涉及的面?广、环节多，但其方向?性和目的性却极为明确?。招商就是要以积极可?行的方式吸引外来资金?、技术和管理经验等生?产要素，促进本项目的?成功运营和持续发展。?通过招商的目的这?一主线，将各自相互独?立、相互隔离的各部门?和各方面工作联结成一?个相互关联、相互影响?的整体。“商业地产?招商”不等于“招租”?，必须坚持商品和商家?是经营之本的原则，必?须不惜成本保证商业地?产招商质量，提升商品?和商户的竞争力，以保?障项目在未来的市场竞?争中立于有利地位。?商业地产招商的主要工?作内容分为以下步骤：?商业地产招商工作第?一步：商业预算和市场?调研1、市场成熟度?的调查首先对项目拟?选择地区的市场条件进?行初步分析判断。该判?断可以称之为初判断：?进行针对项目微观角度?的分析，从所在地区的?市场状况及潜力入手判?断该城市或地区发展相?应商业房地产项目的可?行性，对该项目的定位?有个宏观的思考。因为?商业房地产的形式种类?比较多，而且各种商业?房地产形式都存在市场?成熟性的问题。2、?项目位置的可发展调查?商业房地产项目的位?置选择问题对于项目的?成功将是决定性的。实?际上，并不是所有的地?方都适合做商业房地产?的开发，只有某个地方?具备了相应的条件后，?才可以做。一个住宅社?区，一幢写字楼所要解?决的客流局限在一定范?围内，但商业房地产的?客流会随着经营状态的?变化，会发生倍增或锐?减。当一个商业房地产?项目的客流发生倍增的?时候，项目所在位置能?否适应就成为一个重要?的问题。3、可发展?规模的调查在完成商?业房地产项目选址工作?后，需要针对特定项目?地址进行市场前景及可?发展规模的可行性分析?。将确定该项目的市场?基础，周边商圈覆盖人?口的情况，可能的客户?流量，客户流产生的项?目营业额及项目的可发?展规模等一系列相关问?题。在做完市场咨询及?可承受发展规模的研究?后，需要依据项目特定?位置、市场潜力、商圈?分析等资料对项目的客?户定位进行阶段性判断?。虽然在此阶段完成该?项工作有存在偏差的可?能性，但需要做初步确?定，同时在后面的环节?中可以作出丰富和调整?。商业地产招商工作?第二步：依据市场调研?确定商业类型及详细定?位方案商业地产的招?商类型，要依托于所处?的区域、当地经济的运?行情况、各个行业的发?展情况和商业类型的需?求等。商业房地产按照?行业类型可以分为批发?物流功能房产、零售功?能房地产、娱乐功能房?地产、餐饮功能房地产?、健身服务及休闲功能?房地产等。零售功能房?地产又可以分为诸如百?货商场、超市、家居建?材、商业街房地产、商?品批发商业房地产等功?能房地产，以及将上述?多功能集于一身的大型?购物中心和SHOPP?ING MALL类型?的商业房地产。娱乐功?能房地产包括用于电影?城、娱乐城、KTV等?运营内容的商业房地产?。有些采取独体模式，?有些与其他类型的商业?房地产融合发展，其发?展呈现大规模、复合度?高、时尚化的特点。餐?饮功能房地产现呈现独?体形式和融合发展的经?营特点，健身服务类商?业房地产和休闲类房地?产首先在国内大城市发?展两者在项目中开始发?挥越来越重要的作用。?如此众多的商业类型的?确定基础依托于所处地?域、当地经济状况、行?业发展以及商业需求类?型等，所以要仔细分析?优劣并确定项目的类型?。商业地产招商工作?第三步：项目组织的确?定和工作有序的建立?房地产公司在项目地块?取得后要针对项目建立?项目公司，确定专案组?主要执行人员。项目公?司主要执行人员是各个?工作单元的纽带，是项?目进展的主要执行者，?需要对项目执行、商业?操作、地区形势和政府?公关等等都有一定能力?。因此合理有序的工作?次序是项目进展的基础?。确定专案组成员，并?且对项目招商进行商业?操作、政府公关、媒体?洽谈等。商业地产招?商工作第四步：确定招?商核心力量进行主力商?户的招商洽谈项目进?行到设计，就可以提前?与意向合作的类似超市?、百货店等主力商户进?行联系，一方面了解合?作意图，一方面了解对?方的工建要求，并可及?时反馈到设计和更多的?招商工作中去。商业?地产招商工作第五步：?研究项目的微观及合作?伙伴、项目融资渠道的?确定确定项目的主力?定位布局后即需要解决?项目的核心和整体的布?局（即项目微观)，彻?底的，细致的研究分析?项目的目标客户，市场?定位，产品形式，特点?，启动策略，财务测算?等相关问题。此步骤是?项目成功与否的重要因?素，如果定位出现偏差?，则项目没有成功的可?能。反复探讨，反复修?改定位，定位的准确程?度取决于市场。