北方大厦项运目营计划书.docVIP

北方大厦项目运营计划?书深圳同致地产顾问?有限公司 二零零二?年六月二十四日 一?、项目概况 1?-1、项目地块简介 ? 1、地理位置? 项目位于长春市?宽城区南侧，与城市干?道胜利大街紧紧相喧哗?、唇齿相依，快速直达?火车站、机场，与全国?联为一体。 项目?周边交通网络纵横，庞?大的公交系统，通达顺?畅，覆盖全市。 ?该区域为长春的CBD? 地区，是长春市未来?的的政治文化休闲中心?，内设省政府、省政协?、胜利公园等。可举行?礼仪庆典、国际性商务?会议、大型工业展览等?文化经济活动。行政机?构的一体化，为各种商?务活动提供高效率的行?政管理；项目正处于这?个中心内。 ??? 项目周边拥有丰富?的经济、文化信息储藏?和先进的设施，是长春?文献收藏中心和区域图?书馆网络中心。 ?项目距南边的商业中心?区——人民广场商业区?仅5分钟车程，以及站?前地下商城，将火车站?、人民广场的商业氛围?接引于此，形成庞大的?购物、娱乐、休闲空间?。 2、地块?状况 整个地块呈?三角形，地势平坦，东?南两边临路，西北临其?他商务写字楼。 ?3、项目经济技术指标? 项目规划许可证?所提供的经济技术指标?，如下： ?????项目总占地面积0.?32公顷；绿化率为3?8％；总建筑面积为2?4203平方米；建筑?高度103.8米；对?外可售面积约为110?00平方米；地下停车?位为30个，机动停车?位约为30个。 ? 1-2、项目地块优?劣势分析 1、???????地块本身?的优劣分析 优势：? A、可充分借用?未来市政规划以及长春?CBD的形成而带来的?商业办公气氛。 ?B、所处位置极其方便?，交通便利，且属于长?春未来的政治经济中心?。 C、周边商务?配套完善。 劣势：? A、北面临主干?道较近，有一定的噪音?污染。 B、有长?春银座在前，消化了一?定市场。 C、周?边无景观。 D、?暂时配套不齐全，且还?未形成集中办公氛围。? E、周边道路、?环境状况较差。 ? 2、由项目地块因素?决定的开发方向 ?显而易见，这是“写字?楼”项目的黄金地块，?具备写字楼项目的必要?条件。 二、项?目依托的市场分析 ? 2-1、长春市写?字楼总体概况及目标市?场 ?? 长?春市写字楼近市场近年?来一直较淡静，由于经?济增长期大量盲目开发?，宏观经济不景气，导?致写字楼市场存量大、?空置率高，市场一直处?于低迷状态，因而发展?商对写字楼开发持谨慎?态度，加上政府对写字?楼开发的严格控制，使?一段时间内长春市写字?楼的开发量较小，市场?供应量无多大变化，租?售也未出现热点。 ?近段时间受宏观经济?的影响，写字楼市场开?始回暖。随着国企改革?、抓大放小的裂变效应?，长春经济向高科技、?第三产业转型和私有经?济的快速增长，部分先?富者由于投资意识和经?济承受能力的不断增强?，对经济、心理上可承?受范围内的写字楼物业?投资需求在逐步增长，?这批伴随着经济复苏发?展起来的中小企业逐步?成为长春写字楼消费的?新生力量。???? ? 另一方面，中国?在加入WTO后，一大?批外资企业、跨国公司?、办事处将入驻国内，?作为立志成为经济强市?的长春必将成为投资热?点，高档写字楼租售市?场将会看好。尤其长春?中心区作为中央商务区?,市场将会出现热点，?但是具有不同功能的写?字楼的命运也可能不一?样，带有综合布线和宽?频上网等高科技功能、?有特色的中高档写字楼?会受到租户和投资者的?青睐。 长春市现?有写字楼较典型的有光?明大厦、时代大厦、2?1世纪国际商务总部、?长春银座等。这些写字?楼以旧盘为主，新开发?的较少。这些楼盘销售?情况总体来说比较平稳?，比之前一段时间要好?，平稳中有所上升，有?趋好的倾向。 ?2-2、片区写字楼市?场状况 本项?目所在的位置为长春市?的中心区，中心区位于?长春市的中心位置，其?整体建设正处于飞速发?展阶段。中心区的基本?定位是长春的CBD（?中央商务区）。中央商?务区将是长春金融、证?券、贸易商业、信息、?旅游等商务办公的中心?，为跨国公司的商务活?动提供便捷、高效的工?作环境，为区内各类人?员的活动提供舒适优美?的空间环境。有迹象显?示,目前该区的写字楼?正处于不断升值中。 ? 2-3、整个市?场对项目的支撑点 ? 1、写字楼物业?作为一种生产资料而不?是生活资料，因而与住?宅物业相比，消费者对?物业的关注点以及关注?点的强度不同，一般而?言，写字楼物业，消费?者关注点次序依次为：? A、????????