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房地产与建筑企业涉税?政策解析与稽查风险防?范 第一讲 房?地产营业税政策解析 ?一、纳税义务发生时间?变化 （一）房地产企?业预售房款涉及到哪些?税种？注意哪些问题？? 思考：房地产企业预?售房款什么时间在会计?上确认收入的实现？如?何申报纳税？ （二）?房地产企业在纳税自查?中应当注意的问题 思?考：甲房地产企业与某?拆迁户李某达成拆迁补?偿费协议，约定如下：? 1.以相同面积65?平米与被拆迁户进行房?屋调换。 2.由于房?地产企业提供的房屋位?置因素，等面积的部分?，每平米李某按协议支?付给房地产企业200?元的差价。 3.超过?的面积80平米-65?平米=15平米，按如?下规定处理： （1）?10平米内的部分按5?500元/平米结算 ?（2）5平米部分按6?100元/平米结算。? 4.房地产企业换出?房屋的不含地价款的成?本价2100元/平米?，含地价款的成本价为?3600元/平米。 ?问1：甲房地产企业抵?给李某的房屋的营业税?计税依据是多少？ 问?2：甲房地产企业抵给?李某的房屋与拆迁建筑?面积相等的部分应当按?含地价款的成本价还是?按不含地价款的成本价?缴纳营业税？ 问3：?上述业务缴纳企业所得?税的收入=？ 二、房?地产企业营业税视同销?售 （一）营业税视同?销售行为包括哪些内容?？什么情况下不需要视?同销售行为缴纳营业税?？ 【思考】甲企业将?自建的一处房屋用于本?企业办公楼使用，是否?属于营业税的视同应税?行为？是否缴纳营业税?、土地增值税和企业所?得税？是否缴纳契税？? 【思考】甲企业是?某房地产企业所属的一?家建筑公司，欠乙企业?货款100万元一直没?有能力归还。恰好乙企?业有一项建筑工程业务?，双方约定，甲企业为?乙企业提供施工劳务，?抵顶甲企业的欠款。 ?问：甲企业是否应当就?其为乙企业提供施工劳?务的行为缴纳营业税？? 【例题】甲企业和乙?企业属于关联方，甲企?业处于免税期，200?9年预计实现所得10?0万元，乙企业适用税?率25%，2009年?预计实现所得500万?元。合计缴纳企业所得?税=500*25%=?125万元。如何可以?少缴税？ （二）视同?销售行为价格的确定顺?序发生变化： 【例题?】甲房地产企业征用土?地一块建教学楼，支付?地价款等共计1000?万元，发生施工成本（?包括材料、工资、其他?费用等）2000万元?。建成后捐赠给汶川地?震灾区某小学。假设四?川省规定：建筑业成本?利润率10%，销售不?动产成本利润率15%?。计算应纳多少营业税?。 （三）纳税自查的?方法 三、价外费用 ?（一）价外费用的纳税?政策变化对企业的影响?分析 （二）什么样的?价外费用不需要缴纳营?业税 思考：甲企业与?乙企业签订施工劳务合?同，合同约定，甲企业?提供劳务后，乙企业支?付1000万元劳务款?。逾期付款的，乙企业?还要支付1万元违约金?。甲企业完工后，乙企?业逾期20天付款，但?只是支付了980万元?，剩余的20万元不再?支付，1万元的违约金?也没有支付。甲企业为?了长久的利益，没有索?取剩余的20万元劳务?款和1万元的违约金。? 问：甲企业应当确认?的营业收入是 A．9?80万元 ? B．981?万元 C．1000万?元 ? D．1001万元 ?【思考】房地产开发企业在楼盘开盘后往往要向户主收取一定的垃圾清运费，转交行政综合执法局，属行政事业性收费，由房地产开发企业代收。在实际操作中，综合执法局只向房地产开发企业统一开具一张票据，并未给每户户主单独开具收据。如果由房地产开发企业向各户开具收据，在税务上应如何处理？需要缴纳哪些税？ 条例第二条:?转让国有土地使用权、?地上的建筑物及其附着?物并取得收入的单位和?个人，为土地增值税的?纳税义务人，应当依照?本条例缴纳土地增值税?。 细则第二条:转让?国有土地使用权、地上?的建筑物及其附着物并?取得收入，是指以出售?或者其他方式有偿转让?房地产的行为。不包括?以继承、赠与方式无偿?转让房地产的行为。 ?【思考】小产权房也应?当缴纳土地增值税？ ?【思考】甲企业转让一?处厂房，转让价款30?00万元，其中200?0万元属于土地价款，?600万元是房屋的价?款，400万元属于机?器设备的价款。 问1?：确认缴纳土地增值税?的收入时，应当确认为?多少？ 问2：400?万元的机器设备是否缴?纳增值税？ 问3：2?600万元的不动产价?款是否缴纳营业税？ ?问4：假设上述收入中?还包括青苗补偿费收入?20万元。是否作为计?算土地增值税的收入？? 【思考】无产权的房?屋销售？ 某房地产开?发企业2002年初以?1000万购入一块地?，然后直接在上面盖了?房子，但没有到规划部?门、建委及开发办办理?相关手续，预售证也没?