关于不动产统一登记信息平台建设探讨.docVIP

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关于不动产统一登记信息平台建设探讨

关于不动产统一登记信息平台建设探讨  0 引言   《国务院机构改革和职能转变方案》明确要求整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责,做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。不动产登记信息平台是建立和实施不动产登记制度过程中实现信息实时更新和共享的基础。就当前行政审批制度改革和建立服务型政府的现实需求而言,不动产统一登记信息平台的顶层框架设计直接体现了不动产登记制度的改革因素,是纵向上国家、省、市、县四级不动产登记部门职责划分的缩影,同时也是横向上各级不动产登记相关部门业务衔接的体现。目前,以土地为核心构建不动产统一登记制度已得到行业内的认可。相应的,不动产统一登记信息平台可以依托第二次全国土地调查数据库、国土资源“一张图”和全国土地登记信息动态监管查询系统等已有信息资源和建设成果,按照相关部门不动产审批、交易和登记信息联网共享的要求,通过系统的集成、整合和接口的拓展,实现不动产审批、交易和登记信息的部门互通、上下互联。作为全国不动产统一登记基础技术研究试点之一,徐州市在不动产统一登记信息平台构建方面进行了一些尝试。本文结合我国不动产登记现状,以徐州试点为例,拟从不动产单元的角度构建不动产统一登记权利体系,对不动产统一登记信息平台的框架进行分析,研究市(县)级不动产统一登记信息平台建设的主要内容,希望对不动产统一登记信息平台的建设有所裨益。   1 基于不动产单元的不动产登记权利体系   1.1 不动产单元   不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。以土地为核心构建不动产统一登记制度,是基于土地的自然属性考虑:   ①土地的基础性,任何其他不动产(如房屋、林木等)都依附于土地而存在;   ②土地的完整性,以土地为基础的登记体系,可以包容其他不动产物权的登记,而其他不动产登记则无法包容土地登记,特别是无地上定着物的土地登记,如建设用地设定登记;   ③土地的固定性和永续性,除土地外的不动产,存续时间大多是有限的,仅有土地是相对不变的。不动产单元是土地及其上房屋、林木等定着物构成的基本权属单位,它是一个特定的物,是不动产权利的客体,也是不动产管理的基本单位。随着社会和经济的发展,人们对土地的利用从地表二维空间发展到涵盖地表、地上、地下的三维空间,以不动产单元为管理对象,进行“房地一体” “地林一体”登记,符合现实生活中人们对不动产的综合利用,有利于不动产各产权单元的位置、形态、法定空间范围的表达及登记。不动产单元的划分和确定应具备以下3个条件:   ①具有明确的界线,能和其他不动产相区分,划分出的不动产单元是确定的、单个的物;   ②地理空间上的确定性与唯一性,依靠测量等技术手段,能够确定不动产单元的位置和坐标,并赋予唯一编码;   ③具有独立的使用价值,能够满足人们生产、生活中独立的、排他的使用。不动产单元的构建以土地为基础,按土地上是否有建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物,划分方法不同:无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物的土地,以土地权属界线封闭的范围为不动产单元;有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物的土地,以该建筑物、构筑物等定着物与土地权属界线封闭的范围共同组成不动产单元。   1.2 基于不动产单元的不动产权利登记体系构建   不动产登记的主要目的是通过登记将不动产物权的状态,包括设立、转移和变更的情况,向公众予以公开。不动产权利按照不同的分类原则,有不同的划分方法。以土地为基础的不动产单元,因不动产登记对象的不同,其不动产单元的划分依土地、房屋、森林和林木、构筑物等不动产类型而不同。在徐州试点的研究工作中(徐州试点不涉及海域、无居民海岛登记业务),依据不同的不动产权利登记对象(如土地登记单元、房地登记单元、地林登记单元等),基于不动产单元构建了不动产权利登记体系。   1)土地登记单元。没有定着物的土地以宗地为不动产登记单元。以土地登记单元为对象的登记权利类型有5种:   ①土地所有权登记。长期以来,不动产所有权体系包括土地所有权、房屋所有权、林地所有权、草原所有权等权利类型。地所有权包括集体土地所有权和国家土地所有权,国家土地所有权一般不予发证。以土地为基础的不动产单元,将林地所有权、草原所有权以及水域、滩涂等自然生态空间的所有权整合归并,以土地所有权进行登记,按照农用地、建设用地和未利用地3类分类标准,来区分不同用途的土地所有权。一般而言,需登记不动产单元号、业务号、权利人、共有情况、权利类型、登记类型、登记原因、分类面积、不动产权证号等信息;   ②建设用地使用权、宅基地使用权登记。建设用地使用权是自然人、法人或其他组织依法享有的在国有或集体土地地表

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