2014年龙洲伊都(大和项目)企划竞标(终稿)104p解说.ppt

* 朗诗新北绿郡：2013年销售均价11488元/㎡ 朗诗竸园：2013年销售均价11528元/㎡ 景瑞望府 ：2013年销售均价9876元/㎡ 竞品分布 A B C 与本案有直接、同等竞争关系的项目——景瑞望府、朗诗新北绿郡、朗诗竸园 * 竞品供销 整体供大于求，三房供应和成交最多，两房供销比最大 单位：套 房型 供销比 两房 2.9 三房 1.6 四房 1.6 * 房间数 户型 面积段 供应 成交 去化率 两房 2-2-1 80-90㎡ 175 61 35% 三房 3-2-1 100-115㎡ 144 134 93% 3-2-2 116-140㎡ 471 261 55% 158㎡ 60 15 25% 四房 4-2-2 150㎡ 266 162 61% 合计 1116 633 57% 竞品供销 三房供应以面积段116-140㎡的3/2/2房型为主 四房供应产品集中于155㎡的4/2/2房型 * 景瑞望府 竞品个案 项目为新古典主义风格，石材+仿石涂料，楼间距＞50m，绿化率≥45%，2万㎡中央景观，双层精装6m挑高大堂，3m层高，2.4m入户门，2梯3户或1梯1户； 截止11月，景瑞望府已推出3#、7#、8#、13#、16#、14#楼，今年共成交222套，成交面积2.9万方，均价9876元/㎡，成交量仅次于朗诗新北绿郡（4万方）； 项目客源主要来自新北（河海、天安）和天宁（北环、翠竹），私企老板、个体商户以及企业中高层为主，35-45岁。 新古典、纯高层、大栋距、高端社区 3# 7# 8# 13# 16# 14# 9# 12# * 房间数 户型 面积 供应套数 成交套数 两房 1/2/1+空 82㎡ 63 3 三房 2/2/1+空 102㎡ 96 94 2/2/2+空 117㎡ 95 6 130㎡ 94 65 139㎡ 30 3 158㎡ 60 15 3/2/2 133㎡ 94 70 四房 3/2/2+空 187㎡ 60 19 合计 592 275 项目供应面积段为82-187㎡，主力面积段为102-133㎡，基本都有空中花园赠送，附加值高； 成交房源中三房为成交主力，102㎡基本售罄； 11月推出二期14#楼，面积为82-139㎡，可见大面积精装房源销售困难。 主力供应面积102-133㎡，三房为成交主力，二期房源面积缩水 竞品个案 * 朗诗竸园 竞品个案 科技住宅 房间数 户型 面积 供应套数 成交套数 两房 2-2-1 85㎡ 64 23 三房 3-2-2 135㎡ 32 22 四房 4-2-2 165㎡ 32 17 合计 128 62 朗诗競园于11月15日首次开盘，推出4#楼，33层，两梯四户，面积85㎡、135㎡和165㎡，共128套，现备案62套，均价11528元/㎡（含装修费用3000元/㎡）； 项目客源主要是天宁地缘性客户和城东，小部分来自钟楼，武进、新北基本没有。 4# * 朗诗新北绿郡 竞品个案 地段、科技住宅 朗诗新北绿郡于今年5月31日首次开盘，现已推出1#、2#、3#、5#、6#楼，共396套房源，面积86-155㎡，截止11月已备案296套，成交面积4万方，剩余100套，均价8988元/㎡（不含装修费用2500元/㎡）； * 房间数 户型 面积 供应套数 成交套数 两房 2/2/1 86㎡ 48 35 三房 3/2/1 115㎡ 48 40 3/2/2 135㎡ 126 95 四房 4/2/2 155㎡ 174 126 合计 396 296 竞品个案 主力供应三房和四房，各174套，各面积段去化均衡 * 项目小结 本案建筑标准远超于同类产品，各方面设计超前； 东经120大道（天宁新城）规划的落实将大幅提高区域形象，对人口导入有正面作用，但目前落实缓慢。 整体市场下行。区域住宅供大于求，库存压力大； 常州城市相对传统，并非上海、苏州等一线城市，外来品牌从扎根到认可需要一段时间； 作为传统苏南城市，常州并非类似苏州、无锡这样的人口导入型城市，城市高端精英基数小。 产品优势 规划利好 市场下行 客户购买力、整体基数下降 但是， 2013年动态/广告特征/集客动作 揉 揉辐必齐。——春·秋《考工记·轮人》 手 木 第二章 竞品部分/寻找差异 捋顺对手 矛 竞品剖析 ★2013年11月首次4#开盘128套 ★即将推出3#楼河景楼王：110㎡、135㎡、170㎡ 存1万抵3万，凡办卡排号的客户， 项目开盘时，将享受额外优惠！ 朗诗竞园 关键词：运河畔、恒温湿科技、精装、豪宅 12.07朗诗競园圣诞客户答谢会 竞品剖析 ★11.12朗诗新北绿郡:新贵科技楼王5#、6#楼开盘， 交1万享2万优惠 ★12月底朗诗新北绿郡7号楼开盘， 楼王中的楼王认筹缴纳1