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浅析前期物业服务合同中房屋建筑面积的认定 　　【摘要】 我国现有法律法规以及地方性法规和规章对前期物业服务合同的规定局限于由建设单位与选聘物业服务企业签订的书面合同，而在司法实务中，最常见的是开发商自行指定的物业管理公司与业主签订前期合同，双方的主要纠纷集中于物业费用方面，其中对房屋面积的认定是关键问题。我国现有法律法规以及地方性法规和规章对前期物业服务合同的规定不够具体、明确，因此物业合同的部分具体约定在实际履行中会产生纠纷和争议。笔者现从房屋面积的认定问题切入，提出关于完善前期物业服务合同的几点拙见。 　　【关键词】 前期物业服务合同；房屋面积；物业服务费用 　　一、引言 　　随着人们对居住环境要求的提高，物业管理公司的作用愈发突显。根据我国《物业管理条例》（以下简称《条例》）第21条的规定，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位与选聘物业服务企业签订的书面合同。由于办理房屋产权证需要一定时间，前期物业服务合同中的物业服务费用通常按照房屋买卖合同中载明的房屋建筑面积计算，而这一面积往往与房屋产权证载明的房屋实际建筑面积略有差异，而实践中，当事人争议的物业服务费用与房屋面积的认定有密切关系。 　　二、前期物业服务合同的分类 　　从我国立法和实践的角度考虑，可以将前期物业服务合同大致分为三类①。 　　第一类是《条例》第21条规定的，建设单位与其选聘的物业管理企业双方签订的前期合同。结合《条例》第25条规定，“前期物业管理协议作为业主与开发商签订的《商品房买卖合同》的组成部分”，业主在接受房屋买卖合同的同时，也须承认前期物业服务合同的效力。 　　第二类是开发商与业主签订的前期合同。这类物业合同在实践中并不常见，在《条例》中也没有体现。 　　第三类是开发商自行指定的物业管理人与业主签订的前期合同。这类前期合同规定了物业管理公司与业主的权利义务关系，这类纠纷在实践中最为常见，通常是物业管理公司与业主对物业服务费用的争议。 　　三、我国关于前期物业服务合同的规制 　　《条例》对于物业管理方式仅推行了“市场型专业化管理模式”②，即单一的由物业管理公司管理，各省、市、自治区大都以《条例》为基础，根据实际状况制定并实施地方性法规和规章以及地方行政性文件。因此在现有的物业服务管理模式下，关于前期物业服务费用的具体内容主要体现在前期物业服务合同中。物业服务合同混合了委托、雇佣、保管等法律关系，虽然《条例》中21次提及“物业服务合同”，但并没有对合同的订立、效力等方面作出具体明确的规定。 　　笔者认为，从适用性的角度出发，只能将条例规定的前期物业服务合同扩大到业主与物业管理公司签订的前期物业服务合同，视为业主委托建设单位与物业管理公司签订的物业服务合同。 　　（一）承担主体 　　就主体而言，各省、市、自治区大致都以某时间节点为限，将合同约定的权利义务由建设单位转移给业主。例如《江苏省物业管理条例》、《汕头经济特区物业管理条例》、《江西省物业管理条例》、《唐山市物业管理条例》等地方性法规和规章均以竣工后出售或交付物业买受人为时间节点，《威海市实施办法》则规定以业主入住为时间节点。 　　（二）计算标准 　　《条例》对前期物业服务费用的计算标准没有明确的规定，绝大多数地方性法规和规章均规定，前期物业服务费用的计算以签订的前期物业服务合同内容为标准。在单价一定的情况下，物业服务费用的高低与房屋面积的多少成正比，因此房屋建筑面积的认定对于物业服务费用争议的解决至关重要。 　　前期物业服务合同是建设单位与物业管理公司签订的，故合同约定的房屋面积与购房合同中载明的房屋建筑面积一致。然而当房屋建筑面积发生变化时，物业服务合同又该如何履行？此时的物业服务费用怎样计算才公平合理？ 　　四、房屋建筑面积的认定 　　在物业服务合同中，房屋建筑面积关系到物业公司的服务成本，即业主需要支付的对价。假设某建设单位与甲物业管理公司签订了前期物业服务协议，约定物业服务费用按房屋买卖合同载明的房屋建筑面积为标准计算。乙（自然人）购房后与甲物业公司签订承诺书，同意继续履行前期物业服务合同。后因乙对甲物业公司的服务不满意，拒绝缴纳物业服务费，甲公司多次催缴未果提起诉讼。在此期间，房屋产权证办理完毕，其载明的房屋实际建筑面积多于合同载明的房屋建筑面积。 　　笔者认为，要合理的认定前期物业服务合同中房屋建筑面积，就要对以下方面有一定的认识。 　　（一）认定面积的标准 　　1.促进效率 　　标的的数量和质量是合同履行必不可少的要素。甲物业管理公司与乙签订了《前期物业服务协议》，但此时房屋产权证尚未办理完毕，业主和物业公司无法准确测量并确定房屋实际面积。若待产权证办理完毕才签订物业服务协议，不仅会影响物业公司盈利