中海九曲财务评价教材.doc

考勤成绩 答辩成绩 设计成果成绩 总成绩 山东建筑大学课 程 设 计 题 目： 课 程：院 （部）： 指导教师： 完成日期：  中海九曲项目 财务评价报告 编 制 人：完成日期：一、 项目概况 1 （一）项目地址 1 （二）项目规划用地指标 1 （三）项目宗旨 1 二、市场调查与分析 1 （一） 济南宏观经济概况分析 1 （二） 济南中观环境发展规划 3 1、城市发展总体战略（2006—2020） 3 2、交通发展规划 3 3、商业零售业发展规划 4 （三） 中海—九曲微观经济概况分析 5 1、项目周边道路分析 5 2、项目周边公交分析 5 3、项目周边人口基数 5 4、周边区域住宅分布情况 6 三、开发项目的规划设计方案 6 四、项目规划 7 五、项目投资估算 7 六、项目收入估算 9 （一） 销售单价的估算 9 （二） 可销售面积的确定 9 （三） 销售计划 9 （四） 经营税金及附加 10 七、资金筹措计划 10 八、经济评价 11 九、 编制财务报告心得 13  中海九曲项目可行性分析 项目概况 （一） 项目地址 中海国际社区A-2地块由济南中海地产投资有限公司开发建设，项目位于市中区二环南路以南、阳光新路以东。 （二）项目规划用地指标 用地性质为居住用地，净用地面积13.36公顷，地上容积率2.10，地下容积率0.40， 建筑密度13%，绿地率35%，停车率80%，人均公共绿地1.5平方米。用地东、北两侧规划安排30层高层住宅，西、南两侧规划安排18层与11层住宅。主出入口沿阳光南路设置，另沿阳光南路东侧规划设次出入口。地上建筑面积28.05万平方米，地下建筑面积6.81万平方米（其中人防面积1.47万平方米），停车位2093辆（地上654辆、地下1439辆）。 （三）项目宗旨 规划方案坚持尊重城市总体规划的原则、坚持生态保护的原则、坚持以人为本构建和谐社区的原则、坚持高起点、高标准的原则，努力打造济南市中高端商品居住小区。按照规划，九曲片区将在利用现有自然环境的基础上，全面保护和提升该地区的生态环境和景观品质，以“城在绿中，山在城中”为理念，搭建“山、水、城”相容的空间模型，将开发建设、景观建设和可持续发展有机结合，创造富有个性魅力、生态宜居的居住环境。 二、市场调查与分析 （一） 济南宏观经济概况分析 ? 2013年山东各市GDP（亿元）和人均GDP（元）排名 GDP排名 地市 2013年GDP 人均GDP 人均GDP排名 1 青岛 8006.60 90281.33 2 2 烟台 5613.00 80423.54 4 3 济南 5230.19 75254.53 6 4 潍坊 4420.70 48152.37 12 5 淄博 3801.24 79638.81 5 6 济宁 3501.50 42997.48 14 7 临沂 3336.80 33093.33 16 8 东营 3250.00 157476.5 1 9 泰安 2790.70 50473.87 9 10 威海 2515.00 89667.71 3 11 德州 2460.59 44190.04 13 12 聊城 2400.00 41451.49 15 13 滨州 2155.70 57035.14 7 14 菏泽 2052.00 24609.92 17 15 枣庄 1830.63 49087.76 11 16 日照 1500.16 52928.77 8 17 莱芜 650.00 50057.76 10 由上表知，山东省2013年全省实现GDP 54684.3亿元。而由《2013年大陆主要城市城镇居民人均可支配收入排名》 可得2013年济南市人均可支配收入达到了35648.25元人民币，查2013年人民币兑美元汇率是6.2897，因此得到人均可支配收入5667.718美元。 根据世界银行研究报告,一国住宅产业在人均可支配在300美元时开始起步;至1300美元时,进入稳定的快速增长期,至1500美元时达到增速的峰值,一直到8000美元时才进入平稳期。国际经验表明,当人均可支配达到300美元时,住宅产业开始起步;在600-800美元时,住宅业就会进入高速发展期;到1300美元时,进入稳定的快速增长期;到8000美元左右,就进入住宅业平稳发展期.人均可支配超过13000美元时,住宅业就会开始衰退。由此可知济南的住宅业孩子啊稳定的快速增长期，发展较快，适合房地产市场投资。 2013年房地产市场运行平稳。房地