(新)房地产开发与经营第3章——精品.pptVIP

第三节房地产项目可行性研究 （二）可行性研究的阶段 3.可行性研究阶段 在可行性研究中，对拟建项目的市场需求状况、建设生产条件、经济效益、环境和社会影响以及风险等问题进行深入调查研究，充分进行技术经济论证，做出项目是否可行的结论，选择优化的建设方案。 投资机会研究是围绕项目的必要性进行分析研究；可行性研究是围绕项目的可行性进行分析研究，必要时还需对项目的必要性进一步论证。初步可行性研究时在机会研究的基础上，对项目方案的技术、经济条件进一步论证。 第三节房地产项目可行性研究 （二）可行性研究的阶段 可行性研究是在初步可行性研究的基础上，通过与项目有关的资料、数据的调查研究，对项目的技术、经济、工程、环境等进行最终论证和分析预测。 1）详细市场分析与预测 2）深入的资源评价和建设方案设计 3）投融资的深化分析算 4）财务、国民、环境影响的综合评价及详尽的风险分析 5）对研究内容进行综合评价 第三节房地产项目可行性研究 （二）可行性研究的阶段 4.项目评估与决策阶段 在项目可行性研究报告提出后，投资决策部门组织或授权于有关咨询机构或专家，可对项目本身及可行性研究报告进行技术上、经济上的评价论证，对项目进行分析评价，决定项目可行性研究报告提出的方案是否可行，科学、客观、公正地提出对项目可行性研究报告的评价意见，为决策部门、单位或业主对项目审批决策提供依据。 第三节房地产项目可行性研究 （三）房地产项目可行性研究报告的撰写 1、房地产项目可行性研究报告的基本构成 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。 第三节房地产项目可行性研究 （三）房地产项目可行性研究报告的撰写 2、房地产项目可行性研究报告正文 （1）项目总论 （2）市场分析与开发规模 （3）开发地点选择 （4）设计方案选择 （5）环境影响评价 （6）安全卫生消防 （7）组织机构与人力资源配置 （8）项目实施进度 （9）投资估算与资金筹措 （10）经济效益评价和社会效益评价 （11）项目的风险分析 （12）研究结论与建议 第四节房地产项目风险与不确定性分析 （一）房地产项目风险概述 （二）房地产项目不确定性分析 （三）房地产项目风险分析 （四）房地产项目应对 第四节房地产项目风险与不确定性分析 （一）房地产项目风险概述 房地产开发投资规模大、周期长，环节多，受自然因素以及社会、经济、行政、心理等其他因素的影响带来较多的不确定性，是一项高收益、高风险并存的经济活动，要求投资者在对房地产进行投资时应充分了解投资的风险情况，应用科学的分析方法和手段，正确做出决策。 第四节房地产项目风险与不确定性分析 （一）房地产项目风险概述 1.风险的定义 “风险”在《辞海》中的解释是“人们在生产建设和日常生活中遭遇能导致人身伤亡、财产受损及其他经济损失的自然灾害、意外事故和其他不测事件的可能性”。对于这一概念，经济学家、统计学家、决策理论家和保险学者尚无一个适用于他们全部领域、一致公认的定义。目前，关于风险概念的认识主要有以下三种。 （1）风险是指损失发生的可能性或机会。 （2）风险是损失的不确定性。 （3）风险是实际结果与预期结果的偏差。 第四节房地产项目风险与不确定性分析 （一）房地产项目风险概述 理解风险的概念应该把握以下三要素： （1）不确定性是风险存在的必要条件。 （2）潜在损失是风险存在的充分条件。 （3）经济主体是风险成立的基础。 2.房地产开发风险 指在房地产开发过程中出现的，可能导致投资损失乃至投资失败的各种因素发生的可能性，以及风险因素一旦发生给房地产开发活动和预期目标造成的损失程度。 第四节房地产项目风险与不确定性分析 （二）房地产项目不确定性分析 1.盈亏平衡分析 盈亏平衡分析的基本原理： 盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点。 房地产开发项目的盈亏平衡分析： 房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。 第四节房地产项目风险与不确定性分析 （二）房地产项目不确定性分析 2.敏感性分析 敏感性分析的涵义： 敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不确定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。 敏感性