(新)房地产估价课件第4章——精品.pptVIP

* 3.采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式： 【例】评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3 000元／㎡，成交日期2009年3月1日。据调查获知，该类房地产价格在2009年3月1日至2009年9月1日期间平均每月比上月上涨1.5％。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2009年9月1日的价格为： 3 000×(1+1.5%)6 =3 280.33（元／㎡） * 4.采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式： 【例】评估某宗房地产2009年9月1日的价格，选取了下列可比实例：成交价格3 000元／㎡，成交日期2009年3月1日。据调查获知，该类房地产价格自2009年1月1日以来平均每月上涨1.5％。对该可比实例进行交易日期调整，调整到2009年9月1日的价格为： 3 000×（1+1.5％×6）=3 270（元／㎡） * 【例】某个可比实例房地产2009年1月30日的价格为1 000美元／平方米，自2009年1月1日以来，该类房地产以人民币为基准的价格变动，平均每月比上月上涨0.2％。假设人民币与美元的市场汇率2009年1月30日为1美元=6.8391968元人民币，2009年9月30日为1美元=6.8290元人民币。将该可比实例的价格调整到2009年9月30日的价格为： 1 000×6.8391968×(1+0.2％)8 ＝6 949.39（元人民币／平方米） * 【例】某宗可比实例房地产2009年1月30日的价格为1 000美元／平方米，该类房地产以美元为基准的价格变动，平均每月比上月下降0.5％。假设人民币与美元的市场汇率2009年1月30日为1美元=6.8391968元人民币，2009年9月30日为1美元=6.8290元人民币。将该可比实例的价格调整到2009年9月30日的价格为： 1 000×(1-0.5％)8×6.8290 =6 560.57(元人民币／平方米) * （三）房地产状况调整 房地产状况调整：将可比实例房地产价格转变成在估价对象房地产状况下的价格。 1.区位状况调整：位置、交通、环境、配套设施； 2.权益状况调整：土地使用年限、容积率等； 3.实物状况调整： （1）土地——面积、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况等因素； （2）建筑物——完损程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布置、工程质量等因素。 * 房地产状况调整的方法 1.公式：采用百分率法，调整系数以估价对象的房地产状况为基准。 * 2.直接法和间接法 (1)直接法 × = (2)间接法 × × = * 六、求取比准价格 （一）求取单个可比实例的比准价格 直接比较公式： * 间接比较公式 * （二）求取最终比准价格 求取平均数 简单算术平均数、加权算术平均数。 求取中位数 求取众数 其他方法 市场比较法案例分析 实例一 空地，总面积300m2 搜集交易实例 实例A 面积266m2 成交单价1200m2 交易日期2009年4月1日 实例B 面积354m2 成交单价1020m2 交易日期2009年3月1日 实例C 面积300m2 成交单价910m2 交易日期2008年6月1日 实例D 面积257m2 成交单价950m2 交易日期2008年7月1日 实例E 面积276m2 成交单价1250m2 交易日期2009年3月1日 确定修正系数 A、E为正常买卖，B估计偏低3%,C估计偏低4%，D估计偏低5% 各可比实例修正系数如下： 实例A： 实例B： 实例C: 实例D： 实例E： 确定交易日期调整系数 该类型的土地价格每月上涨1% 实例A（1+1%）6=1.06 实例B（1+1%）7=1.07 实例C（1+1%）16=1.17 实例D（1+1%）15=1.16 实例E（1+1%）7=1.07 * 区域因素 估价对象 可比实例A 可比实例B 可比实例C 可比实例D 可比实例E 繁华程度 20 20 19 20 20 13 道路通达度 10 10 8 10 10 11 公交便捷度 10 10 10 10 10 10 对外交通 5 5 9 5 5 13 环境质量 10 10 8 10 10 9 景观 5 5 5 5 5 12 基础设施 15 15 11 15 15 8