(新)房地产估价——精品.ppt

第一章房地产估价概述 §1-1房地产估价的基本概念 一、房地产估价的内涵与辨析 （一）基本内涵 （二）概念辨析 二、房地产估价的要素 估价当事人 估价目的 估价对象 估价时点 价值类型 估价依据 估价假设 估价原则 估价程序 估价方法 估价结果 三、房地产估价的必要性 四、房地产估价的特点 政策性、技术性、地方性、经验预测性、针对性、综合性 五、房地产估价的要求 公平、科学、客观、独立、合法、可行 六、房地产估价的社会需求类型 七、我国房地产估价行业概况 §1-2房地产估价的讲授体系 一、房地产估价概述 二、房地产估价的经济学理论基础 三、房地产价格影响因素 四、房地产估价原则 五、房地产估价程序 六、市场比较法 七、成本法 八、收益法 九、假设开发法 十、房地产估价案例分析 十一、房地产估价制度 第二章房地产估价经济学理论基础 §2-1基于房地产估价的房地产基本概念 一、房地产的内涵 （一）一般内涵： （二）估价内涵 （三）土地内涵 （四）建筑物内涵 1、房屋 2、构筑物 3、辨析 （五）其他土地定着物 （六）房地产实物 （七）房地产权益 1、内涵 2、种类 （1）物权与债权 （2）土地权利与房屋权利 （3）土地权利与房屋权利 （4）独有、共有、建筑物区分所有权 （八）房地产区位 1、内涵 2、构成 （1）位置 （2）交通 （3）周围环境和景观 （4）外部配套设施 二、房地产的特性 三、房地产的种类 四、房地产状况描述 （一）基本状况描述 1、名称 2、坐落 3、四至 4、规模 （二）区位状况描述 （1）位置 （2）交通 （3）周围环境和景观 （4）外部配套设施 （三）实物状况描述 1、土地实物 2、建筑物实物 （四）权益状况描述 1、土地权益 2、建筑物权益 §2-2房地产价格和价值 一、房地产价格内涵 （一）一般价格的含义 （二）房地产价格内涵 （三）形成条件 二、房地产价格特殊性 （一）共性 （二）特殊性 1、地价的特殊性 2、房地产整体价格的特征 三、房地产市场价格的形成 （一）房地产市场需求 1、内涵 2、影响因素 3、需求曲线 （二）房地产市场供给 1、内涵 2、影响因素 3、需求曲线 （三）房地产市场价格的形成 四、房地产价格和价值的相关概念 （一）价值、使用价值、交换价值 （二）成交价格、市场价格、理论价格和评估价值（价格） 例1【2006年真题】 　　下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ 　）。 　　A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时， 积算价格低于收益价格 　　B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格 　　C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格 　　D．比准价格倾向于成交价格， 积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价 例2【2005年真题】 　　当用成本法求得的价值大大高于用市场法或 收益法求得的价值时，说明房地产市场不景气。（ 　） 例1【答案】C 　　【解析】A正常市场状态下，比准价格与收益价格基本一致 　　B市场存在泡沫时，比准价格大于收益价格 　　D收益法测算出的倾向于最高买价，成本法测算出的倾向于最低卖价，市场法测算出的倾向于成交价格 例2【答案】√ 　　【解析】积算价格大大高于比准价格或收益价格，说明市场不景气 （三）市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值 【2007年真题】 　　城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。（ 　） 　　　　【2006年真题】 　　公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（ 　）。 　　A．卖方和买方掌握必要的市场信息 　　B．卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象 　　C．买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价 　　D．卖方和买方追求各自利益的最大化 　　E．卖方和买方急于完成交易 　　 【2007年真题】 　　房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（ 　）。 　　A．市场价值 　　B．清算价值 　　C．快速变现价值 　　D．投资价值 　　 （四）买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值 　抵押贷款额度＝抵押价值×贷款成数 　　抵押价值＝未设立法定优先受偿权利下的价值－法定优先受偿款 　　＝未设立法定优先受偿权利下的价值－拖欠建设工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿