(新)房地产和房地产业概述——精品.pptVIP

房地产和房地产业概述 房地产的概念和特征 概念 土地及其固着在土地上的房屋和人工构筑物（权力和契约） 自然特性 二元性和土地面积的有限性 位置的固定性和异质性 使用的耐用性和效用的多层次性 经济特性 供给的稀缺性和利用方向变更的困难性 项目的积聚效应和外部性 利用的报酬递减性 房地产业的概念和特征 概念：从事房地产开发、经营、管理和服务的行业 特性 先导型：关联度极大 风险性和投机性：投资大、周期长、附加值高 政策性和法律、法规约束性： 商业房地产的概念及特征 房地产的分类 建筑形式：平房、多层、高层、超高层楼房，花园别墅 建筑面积：普通标准、超高标准 房龄：现房、期房 用途：居住、写字楼、商业、工业 商业房地产的概念及特征 商业房地产包括： 酒店、超市、临街商铺、大型住宅的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、Shopping Mall等 商业房地产及其开发经营的特点 收益性强：租金＋升值（一系列＋不确定） 经营方式多种多样：租赁经营为主 风险大：回收期长＋商业经营过渡期＋影响因素多 投资规模大： 经营管理要求高 经营内容多种多样：餐饮、娱乐、金融 房地产开发投资的特点 开发商必须具备雄厚的资金实力 建筑规划和商业经营的紧密结合 政府的支持合作 区位选择和市场调查的重要性 典型形态－购物中心 由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求和日常活动的商业场所。 发展模式 城市郊区发展模式 土地低廉、交通发达、汽车普及率高 城市市区发展模式 防止城市膨胀、保护城市郊区绿带 购物中心的特征 由发起者有计划地开设，布局统一规划，店铺独立经营 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 内部结构由百货店或超级市场为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成 设施豪华、殿堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制 根据销售面积设相应规模的停车场 发展的条件 商业发展到一定程度 零售业发展的最高业态 城市的扩张和城市经济的发展 人口密集、经济发达 交通运输业的发展 私家车的普及 消费需求充足 投资和运营规模大，需要充分的消费支撑 效应 Shopping Mall这种革命性的业态，不仅是消费方式的变革，而且深深地影响人们的生活方式，将彻底打破现有城市的商业格局，成为聚集力、吸纳力极强的新的商圈坐标中心，对所在的区域当前和未来的经济、文化、社会产生根本的影响。 效应 增加财政收入 商业中心地位凸显 带动旅游发展 带动房地产发展 推进基础建设 投融资效应 文化效应 区域发展模式 规模化准入的市场竞争结构 规模化 市场竞争 我国Shopping Mall的特点 商业价值和物业价值极高 资金投入巨大 错位经营模式 受经济周期影响较大 中国商业房地产发展综述 2002年是中国商业房地产发展元年 商业房地产的资金比重剧增 整合存量资源－北京城建集团 全国第一家明确大力发展商业地产的企业 整合存量资源 成立商业房地产投资管理公司 存量管理业务：资产重组、市场调查、市场定位、改造装修、包装宣传、招商租赁、运营服务 开发业务：选址分析、商圈调查、决策分析、价值分析、项目市场定位、建筑设计要求、主力店企业的战略合作、招商、项目包装策划、运营服务等。 创新商业业态－云柏商贸公司 搜秀城－青年主题时尚购物中心 “搜奇探秀”的探索精神贯穿始终的购物模式 与商户共发展的捆绑经营模式 组合名品名店－大连万达集团 投资数量巨、开发规模大、建设速度快 商业广场－－成熟市中心进行城市再造 创新体现在：商业模式、地段选择、主力店组合、消费方式、商业投资方式 打造城市引擎－东莞第一国际 CBD＋消费中心 小结－中国购物中心的发展 第一代：大卖场（购物为主） 新一代：休闲时代 超大型开始出现 平面型的设计理念开始流行 主题设计蓬勃兴起 旅游观光功能充分发挥 * * * * *