(新)房地产(二)收益法——精品.pptVIP

第四章 房地产评估 第一节 房地产评估概述(二) 第一节 房地产评估概述(二) 一、土地与土地使用权 (一)土地 土地一般是指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地具有两重性，因为它不仅是资源，也是资产。 第一节 房地产评估概述(二) 一、土地使用权、土地 （一）土地 土地的供给可分为自然供给和经济供给 土地的自然供给是指地球提供给人类可利用的土地数量。 土地的经济供给是指在地球的自然供给范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。 第一节 房地产评估概述(二) （二）土地的特性 1、土地的自然特性 （1）位置的固定性 （2）质量的差异性 （3）不可再生性 （4）效益永续性 2、土地的经济特性 （1）供给稀缺性 （2）可垄断性 （3）土地利用多方向性 （4）效益级差 第一节 房地产评估概述(二) （三）土地使用权 在我国，城市的土地所有权属于国家；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。 集体土地不能进入房地产市场流转，国有土地所有权也不能进入房地产市场流转。 第一节 房地产评估概述(二) 土地出让的最高年限由国务院确定。 ①居住 70年 ②工业 50年 ③科、教、文、卫、体 50年 ④商业、旅游、娱乐 40年 ⑤综合或者其它用地 50年 土地使用权出让 土地使用权转让 土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与 第一节 房地产评估概述(二) 二、地价与地租 （一）地价的形成机制 土地的价格主要是由地租或其收益所决定的，即由土地使用价值决定。 （二）地价地特征 1、地价是地租的资本化 4、地价与用途相关 2、地价是权益价格 5、地价具有个别性 3、土地具有增值性 6、地价具有可比性 第一节 房地产评估概述(二) 三、房地产及其特性 房地产是土地及其权属的总称。房屋建筑物不能脱离土地而存在，土地的使用价值需要通过房屋建筑物来反映。 房地产特性： 1、位置固定性 2、供求区域性 3、长期使用性 4、投资大量性 5、保值与增值性 6、投资风险性 7、难以变现性 8、政策限制性 第一节 房地产评估概述(二) 四、房地产评估的原则 由于土地具有固定性、稀缺性、个别性等特征，房地产是一个不完全竞争即不充分的市场。 1、供需原则 2、替代原则 3、最有效使用原则 4、贡献原则 5、合法原则：城市规划及相关法律的规定。 第二节 房地产价格及其影响因素 一、房地产价格体系 （一）土地价格体系 1.基准地价 2.标定地价 3.出让底价 4.转让价格 5.其他价格：抵押价格、课税价格 第二节 房地产价格及其影响因素 （二）房产价格体系 1.生产用房产价格 （1）福利价格 2.居住用房产价格 （2）成本价格 3.营业用房产价格 （3）商品价格 4.行政事业用房产价格 第二节 房地产价格及其影响因素 二、房地产价格的分类 1、按权益：所有权价格、使用权价格、其他权利价格 2、? 按价格形成方式：市场交换价格和评估价格 3、? 按实务形态： 土地价格、建筑物价格和房地产价格 4、? 按价格表示单位：总价格、单位价格、楼面地价 楼面地价＝土地总价格/建筑总面积＝土地单价/容积率 5、? 其他价格类型， 公告地价、申报地价 第二节 房地产价格及其影响因素 三、房地产价格的影响因素 影响房地产价格的因素通常可划分为：一般因素、区域因素和个别因素 （一）一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普通的、共同的因素。主要包括经济因素、社会因素、政治因素、政策因素和心理因素等。 1、? 经济因素。 （1）经济发展因素 （2）财政金融因素 （3）产业结构因素 第二节 房地产价格及其影响因素 （一）一般因素 2．社会因素。 (1)人口因素。 (2)家庭规模因素。 (3)房地产投机因素。 (4)教育科研水平和治安因素。 (5)社会福利因素。 第二节 房