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上海东方国信实业有限公司 酒店项目 前期市场调研可行性分析 及定位报告 二零零七年一月  目 录 概 述 3 一．前期市场调研分析 4 1．宏观经济情况分析 4 2．项目地理位置及周边环境 7 3．本项目所在地交通、运输状况分析 10 4．本项目所在市区人口及劳动力情况 11 5．项目所在地旅游状况分析 12 6．周边市场同级/同类酒店竞争对手经营状况分析 15 二. 市场定位、吸纳目标、功能定位及管理模式定位建议 28 1．酒店项目整体市场定位建议 28 2. 酒店客源目标定位 30 3. 现有建筑物布局研究及设施初步定位 39 4. 项目功能定位建议 45 5．酒店设计关键点 51 6. 项目经营理念及管理模式建议 59 三．投资估算及经营预测 62 1．酒店建筑投资估算 62 5. 客房平均房价及入住率预测 64 6. 餐饮收入预测 64 7.未来5年经营收入成本利润预测 (单位:RMB) 65 四. 市场调研及定位报告结论 66 1．项目酒店优劣势SWOT分析 66 2. 项目综合竞争力分析 67 3. 项目整体经济效益分析 68 4. 项目不确定性分析 69 5. 可比性结论 70  概 述 2006年12月21日对上海东方国信实业有限公司上海长宁区酒店项目进行了实地考察,同时针对该项目周边酒店竞争环境、国信土地周边宏观经济、旅游状况、酒店现状与发展趋势及上海长宁区、虹桥区整体环境做了初步调研，在以市场为依托以数据为参考的前提之下，加以我们专业经验和国家旅游局对星级酒店的规范标准，针对性的就东方国信酒店进行了详细市场调研，竞争对手分析，从地理位置，硬件设施以及品牌等方面最终确定本项目市场、客源定位，星级档次、项目规模、功能布局、以及未来投资估算和经营预测。 本报告数据来源于上海统计年鉴以及上海市旅游局规划统计处统计资料，上海旅游年鉴，上海部分房地产咨询公司内部数据以及凯莱集团信息资料库等。 鉴于凯莱国际酒店有限公司的可行性报告和定位报告中包含大量的宝贵商业资料，酒店规范以及我们的专业知识产权，敬请贵司视本报告为商业机密及知识产权与之相应保护。 再次感谢贵司给予的机会并期待未来有更好的合作！  一．前期市场调研分析 1．宏观经济情况分析 1.1项目城市内主要经济指标概述 国民经济主要指标（2004－2005年底数据） 项 目 2004 2005 2005年为2004年% 人口 年末户籍人口 （万人） 1352.39 1360.26 100.58% 劳动力 从业人员（万人） 836.87 863.32 103.60% 国内生产总值 （亿元） 8072.83 9154.18 113.39% 全社会固定资产投资 （亿元） 3084.66 3542.55 114.84% 固定资产投资 基本建设投资 （亿元） 1721.56 1984.61 115.27% 更新改造投资（亿元） 房地产开发投资（亿元） 1175.46 1246.86 106.07% 财政 地方财政收入 （亿元） 3591.73 4095.81 114.03% 地方财政支出 （亿元） 1395.69 1660.32 118.96% 物价 以1990年价格为100% 居民消费价格总指数（%） 257.8% 260.3% 1.0096% 居民消费水平 非农业居民 （元） 12631 13773 109.41% 农业居民 （元） 7580 8663 114.28% 资料来源:上海统计年鉴 1.2 项目城市发展前景 在经济全球化加快发展的新形势下，无论是科技创新还是体制创新，都要面对更加开放的环境。上海将致力于坚持扩大开放的方针，在更大范围更广领域更高层次上参与国际竞争与国际合作。 当前，上海对外开放的势头良好，上海已经成为我国利用外资规模最大，投资领域最宽，跨国公司、研发中心集聚最多，外商投资效益最好的城市之一。预计经过入市过渡期，我国将进入对外开放的新阶段，在新一轮的开放中，上海将更加积极合理科学地引进外资，鼓励外资企业参与加快推进上海国际经济、金融、贸易、航运中心建设，参与重大基础设施的投资和功能开发；鼓励外资企业积极参与上海的产业结构调整，参与上海现代服务业和先进制造业的发展；鼓励外资企业积极参与上海国有企业的改组改造。 截至2006年底，上海已累计吸引外资企业超过4万家，合同外资超过1000亿美元，实际到位的外资超过600亿美元。2006年是“十一五”