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第六章 成本估价法 6.1 成本估价法原理 6.2 房地产价格构成 6.3 土地价格评估 6.4 建筑成本的评估 6.5 成本估价法案例 第一节　成本估价法原理 　　一、房地产开发成本构成 　　二、房地产租赁与销售成本构成 　　三、成本估价法的理论依据 　　四、成本估价法的基本公式 　　五、成本估价法的适用范围 　　一、房地产开发成本构成 　　房地产开发有单纯地产开发和房地产综合开发两种经营形式。其成本构成应分别讨论。 　　（一）土地开发成本构成 　　土地开发成本构成有四项： 　　１．土地购置费（土地征用及拆迁费） 　　２．七通一平费； 　　３．管理费 　　４．利息。 　　（二）房地产综合开发成本构成 　　房地产综合开发成本构成共有八项： 　　１．土地开发费； 　　２．公共服务及生活设施配套费； 　　３．小区内外的市政工程建设费； 　　４．建筑及安装工程费（建安费）。包括：人工、材料、机械使用、施工管理、设备购置及安装等； 　　５．勘察设计费。包括：工程地质、钻探、地形测量、小区规划、建筑结构设计等费用； 　　６．各种税费。包括：投资调节、工商统一、土地使用费、市政建设费、人防费、城市道路占用费等； 　　７．银行贷款利息。以复利计息； 　　８．经营管理费。 　　二、房地产租赁与销售成本构成 　　（一）城市土地成本构成 　　单纯地产成本包括三部分： 　　１．土地使用权购置费； 　　２．土地开发费； 　　３．使用权交易过程中发生的管理费、营业税。 　　（二）房屋销售成本构成 　　１．销售流通直接费； 　　２．销售流通间接费； 　　（三）房屋租赁成本构成（供七项） 　　房屋价值补偿费（折旧费）、维修费、管理费、税金、保险费、投资利息、地租。 　　三、成本估价法理论依据 　　成本估计法，是一种以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应缴纳的税金来确定房地产价格的估价方法。 　　成本估价法的理论依据，从买方角度看，是替代原则。据此原则，只要是有理性的人，其购买一栋住宅所愿支付的价格，绝对不会超过购买一块土地，然后再建造一栋相同住宅所需要的费用。否则，他还不如自己开发建造。从卖方角度看，是生产费用价值论。即卖方愿意接受的价格不会低于其为开发该房地产已花费的费用，否则他将亏损。 　　这样，双方都可接受的价格必然是等于正常的费用（包括正常的利润和税金）。由此，我们可以根据开发或建造估价对象所需耗费的各项必要费用再加上正常的利润、税金来估算其价格。这就是成本估价法的理论依据。 　　四、成本估价法的基本公式 　　成本估价法的基本公式，因以下三种情况有所不同：１）新开发土地；２）新建房地产；３）旧有房 地产。 　　１．新开发土地的成本估价法公式 　　对象：填海造地、开山造地、征用农地、拆迁整理土地等。其成本估价法的基本公式为： 　　新开发土地价格＝购置待开发土地费用＋开发土地所需投资＋正常利润 　　２．新建房地产的成本估价法公式 　　新建房地产价格＝购置土地费用＋建造建筑物所需费用＋正常利润 　　３．旧有房地产的成本估价法公式 　　旧有房地产价格＝旧有房地产重新建造完全价值－建筑物折旧 　　 用成本估价法评估所得结果，被称为积算价格。 五、成本估价法的适用范围 　　成本估价法是房地产评估中最基本的方法之一，特别适用于下列5种条件下的房地产估价实务： 　　１．特殊地域的评估 　　条件：市场狭小，成交实例不多；新开发区，地域环境独立。如，征用城市土地用于商品房开发。 　　２．特殊建筑物的评估 　　条件：对象特殊，无理想比较实例参照。如，别墅式建筑、用途或设计特殊的厂房、学校、图书馆、医院、幼儿园等。 　　３．重置成本的评估 　　以购买基地营造房屋或购买成屋为目的，以便作出最经济实惠的选择。 　　４．某些特定目的的评估 　　出于房地产征税、保险、抵押贷款等目的；作为可行性分析的依据；衡量投资收益。 　　５．公司资产或国有资产评估 　　为股份制公司的财务报告、中外合资、公司兼并收购、大公司股票上市、国家组织的清产核资等提供的估价服务。 　　值得注意的是，现实生活中，房地产价格多取决于其效用，而并非花费的成本，房地产成本的增加并不一定能增加其价值，因此，成本法的局限性在于：一方面，对于房龄较长的房产，其价值的损耗（已折 旧）部分极难估算；另一方面，难以估计因设计、式样、材料的规格和质量以及施工工艺品质所造成的建筑物在质量上的差别。 例题：从卖方角度看，成本法的理论依据为（???????? ）A、成本费用价值论；?? B、替代原理；?? C、效用价值论；???? D、预期原理。 答案：A 例题：运用成本法评估所得价格，通常称为（?????? ）A、成本价格；B、积算价格；C