我国住宅建设用地使用权到期后自动续期应否有偿的三维考察.docVIP

我国住宅建设用地使用权到期后自动续期应否有偿的三维考察 　　摘 要：房屋产权年限是购房者最关心的问题，由于房地产开发周期较长以及土地出让后部分地块存在转让和土地闲置时间较长导致的土地使用年限缩水的情况，购房者实际拥有产权年限往往不足。房屋产权年限到期后，如何保护购房者的利益成为一个亟待解决的问题，虽然我国《城市房地产管理法》规定了土地续期的办法，但是并没有对续期的办法和标准作出明确规定，因此，政府尽早出台相关政策对土地续期办法进行规定，不失为一种比较好的解决房产到期后不动产归属以及赔偿补偿的好方法。 　　关键词：房屋产权；住宅建设用地使用权；司法解释 　　中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2016）05-0067-03 　　我们在买房的时候，经常会听到70年产权，40年产权的说法，那么房屋产权年限到期后会怎么样呢？房子归谁呢？房屋所有人如何继续行使自己的所有权呢？ 　　房屋产权年限指房屋建筑产权归属的年限，我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定了土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；综合或者其他用地50年；商业、娱乐、旅游用地40年。而房屋的所有权是终身属于购房者的，那么这就引发了一个不可回避的问题：房屋产权到期后，房子还属于自己吗？我国房屋产权和土地产权是分离的，土地以及其上附着的房屋是具有不同的权利的。房屋所有权是绝对权，对世权；只要所有物没有毁损灭失，所有权人就享有对该物的完整所有权，也就是说，只要房屋没有毁损，那么地上的房屋就应该继续归房子所有权人所有；而土地使用权一般是采取出让或划拨的方式取得，属于用益物权，通常是有期限的，比较常见的是居住用地年限是70年，工业用地50年，商业用地40年，从开发商取得土地使用权时开始计算。我国物权法第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、法规的规定办理。”通过该法条的规定可以看出，当住宅建设用地使用权到期后，是自动续期的，但是对于续期的标准和办法却无法律明文规定，这就出现了有规定却无条文，法无可用的情况。因此，各省市政府依据当地情况尽早出台关于建设用地到期后如何续期的相关政策是解决建设用地到期后不动产归属的有效方式之一。当然，也会出现由于公共利益的需要，土地使用权由国家收回并根据回收时地上房产的残余价值进行补偿的情况。虽然国家进行补偿，但是房屋的价值随着时间的推移在逐渐减少，而地价却在逐年攀升，不少工薪阶层倾其半生之力才能购买一套住房，而房屋到期后又要再为此支付高昂的继续续期的费用似乎不太实际，也不符合我国的国情，即使依据残值对房屋进行补偿也不利于所有权人。如何解决这一困境呢？下面本文将就住宅建设用地使用权到期后自动续期是否应该有偿的相关问题进行讨论。 　　一、我国住宅建设用地使用权到期后自动续期是否应当有偿的学理考察 　　现阶段，我国的居住房屋的产权基本上是以70年为限，住宅建设用地使用权到期后自动续期。也就是说，我国住宅建设用地使用权即使到期，到期后住宅建设用地使用权人仍然可以通过自动续期的方式继续拥有建设用地的使用权。但实际上，住宅建设用地使用权人往往住不到70年，由于前期开发商开发周期过长或者施工的拖延，住宅建设用地使用权经常达不到其出售的标准年限。依据物权法的规定，住宅建设用地使用权到期后自动续期。然而物权法中并没有关于自动续期的标准和办法的规定，自动续期是否有偿，即是否需要继续缴纳土地出让金成为学界一直争论的问题。 　　有学者认为：自动续期应该有偿[1]。依据我国土地管理法的规定，我国的土地使用权主要是通过出让和划拨这两种方式取得的，而主要通过出让方式取得的国有土地使用权一般都具有一定期限的限制，相应的，国家要收取一定土地出让金作为出让土地使用权的对价。我国《城市房地产管理法》第八条明确规定：土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。住宅建设用地使用权作为土地使用权的一种也当然具有一定年限，而住宅建设用地使用权期满后自动续期，实质是给予土地使用权人一种权利的保障，依据建设用地使用权人的意思赋予其相应的权利。而依使用权人的意思取得相应权利的对价，自然产生权利人再次缴纳国有土地使用权出让金的义务[2]。如果住宅建设用地使用权期满后就自动续期而权利人不需要继续缴纳出让金，则原使用权人可以无偿继续使用原建设用地使用权，私人长期占有使用国有土地，这不仅是一种变相的“土地私有化”，与我国土地国有的基本制度相