龙山县长沙路商业步行街商业定位及业态规划2014910.pptxVIP

长沙路商业街定位及业态规划Business positioning and planning of changsha road commercial street　CONTENTS目 录01市场调研04租售测算05物业建议02定位推导03业态规划06推广思路本案前言01项目认知1、租售问题 为提升项目的租售水平，引进主力品牌势在必行，但难以分割的大面积商业，会直接影响商铺的整体销售和租价水平。故在招商及运营的角度，如何最大限度保障业态的合理性、生存能力及市场号召力是本案商业的基础和前提。2、项目特色化 为实现项目价值的最大化，本案应从动线设计、商业定位、形象推广、受众人群、业态组合等多方面考虑如何相互错位又相互吸纳，是招商及运作是否成功的关键问题。3、运营系统化 现阶段商业地产发展趋势有很大变化，开发商项目运作的利润空间在“持有物业大幅增值”部分所占比重越来越大。如何在招商成功后持续运营，为项目占取商业市场高点位，预留充足发展空间，实现价值最大化，是我们必须提前考虑的。01项目认知NO.1市场调研区域分析区域小结项目认知SWOT分析地处三省交汇处,距离新城中心区3-5公里区域内有龙山县城商圈等,所剩待开发用地不多,规划住宅用地为主,目前主要为邻街底商为主，人、车流集中在龙山路与团结路一带。区域分析区域区位2. “一城两县”中心区1.“湘鄂逾”门户龙山县位于湖南省西北边陲，东与桑植、永顺两县相连，南与保靖县交界，西与湖北省来风县和重庆酉阳县、秀山县接壤，距咸丰县50公里；目前国务院规划创建“龙山来凤经济协作示范区”，共同推进龙凤一体化工程。打造跨省的60万平方公里新城。区域内有一定商业街区,商业氛围较为浓厚2015年在亿利广场对面，汽车站搬迁后的地块以及建材城200亩地（建工集团），商贸城200亩地（岳麓大道附近），等多个商业项目启动建设。区域分析区域商业 龙山商业主要集中在所示的范围，基本为整个主城区，街中街会搬迁到五爱路位置，亿利广场为即将出现的商业项目，这是2014年龙山商业现状。目前城市交通基本完善,预计5年内新增龙永、龙张、龙酋等多条高速。区域目前路网基本完善, 2条城市主干道，均在提质改造中，2条过河桥梁也已通车，龙山县中心至来凤县中心仅5分钟车程。区域分析区域交通2.城市路网基本完善，提质改造中。1.未来5年内，高速七纵六横区域分析区域人口龙山县城未来建成区人口将达20万人龙山县辖34个乡镇，总人口约58万人，少数名族达38万人。从09年至11年，社会消费品总额增长保持这稳定且较快速度的增长。龙山县生产总值及人均GDP年份地区生产总值（亿元）增长速度人均GDP（元）2011年43.7213.1037.741232.4811%6586龙山县社会消费品零售额及增长速度年份社会消费品零售额（万元）社会消费品零售额增长速度2009年150845.419.80%2010年168163.418.90%201110%城镇人均可支配收入年份人均可支配收入（元）人均可支配收入增长速度2011年1209910.40%2010年1096210.40%2009年993710.80%区域交通便捷/传统街区商业为主/一定的消费能力/未来城区的中心地段。区域小结市场调研湘龙百货龙山县百货类商业形态先锋军8000㎡百货商业，经营业态以时尚百货为主，目前经营情况不理想核心商家德克士（加盟商）建筑面积8000㎡租金情况120元出租率80%经营模式一年一租业态分布餐饮、自营超市、黄金珠宝、衣帽服饰、美容美发、化妆品、钟表眼镜；市场调研来凤中百来凤县百货类商业形态的标志5万㎡百货类商业，经营业态以一、二线百货为主，目前经营情况良好核心商家中百电器、百货建筑面积50000㎡租金情况5楼以下保底联营，60元（5-7楼）出租率90%经营模式租赁加扣点模式业态分布餐饮、自营超市、黄金珠宝、衣帽服饰、美容美发、化妆品、钟表眼镜；市场调研街中街龙山县大众化服装市场15000㎡社区底商，经营业态以小百货、餐饮、日用品为主，经营情况良好核心商家无建筑面积15000㎡租金情况30元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布服装、百货、小商品、日用品、小餐饮、市场调研长沙路临街商业龙山县老牌商业街区1700米超长商业底商，经营业态以家居建材、社区便利为主，经营情况一般核心商家无建筑面积28000㎡租金情况90元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布家居建材、社区便利服务、家居装饰市场调研新建路临街商业龙山县新兴商业街区1800米超长商业底商，经营业态以社区便利、服饰、餐饮为主，经营情况良好核心商家无建筑面积23000㎡租金情况150元出租率95%经营模式纯租赁模式业态分布社区便利、服饰、餐饮、电器、五金市场调研朝阳