张家界阳光名苑项目整体发展战略及营销策略报告研讨.ppt

张家界阳光名苑项目 整体发展战略及营销推广策略; 首先，非常感谢张家界鸿兴置业开发有限公司对于深圳广和房地产策划有限公司的信任和支持，作为一家具有“全案营销策划与顾问”能力的地产运营机构服务企业，我司对于此次能够有机会与贵司接洽进行“阳光名苑”项目营销策划代理的工作而感到荣幸。希望凭借贵司雄厚的地产开发实力和我司专业的房地产开发策划、营销、销售经验，能够成功打造享誉全市的住宅项目。 在市场分析方面，我司主要在认真考察项目周边市场动态及科学完备的市场调研的基础上，总结分析并参考我司在住宅物业上的经验，提出我司在项目全盘策划的专业意见与看法，从而对项目定位、营销策略提供科学、完善的全程策划方案。 本次策划报告主要包括市场研究分析、项目分析、项目定位、项目产品调整、项目赋值建议、营销模式及营销推广计划等方面的完整方案。 ;以消费者为核心的 市场调研;战略思考;局势观;2012年楼市调控政策盘点 2012年湖南楼市调控政策 2013年楼市调控趋势 张家界宏观经济分析 近三年住宅市场分析;观势;1月;湖南省及张家界住宅调控政策;2013年房地产调控展望：调控继续紧;近三年GDP变化情况（亿元） ;宏观经济数据分析;图表分析： 房屋总施工面积和商品房施工面积在2010年出现井喷，增长率分别达到54.25%和64%,但在2011年迅速回落，2012年前11个月相对于2011全年，施工面积涨幅比2010年略有增长，虽然近两年施工面积涨幅回落平稳，但增长幅度每年仍保持在5%以上，市场供给仍在增加，近两年涨幅回落，一方面是因为2010年巨大的施工面积积压，另一方面也反映出投资商正在逐步理性，施工面积的平稳增长，有利于张家界房地产行业景气度处于长期的上行通道中。;2010-2012年张家界房屋竣工面积与住宅竣工面积涨跌幅;2010-2012年房屋销售面积 与住宅销售面积涨幅;近三年住宅市场数据分析;近三年住宅市场数据分析;观市;当前住宅市场分析;从张家界房地产供应格局看，共分为5个板块，项目所在区域属西溪坪板块，目前的价格洼地，同时客户认知度也正在不断加强。;本案;全市典型楼盘分析;鑫成君泰——29万平米河畔豪宅;公园世家 首个带中央空调销售的楼盘;十字街——张家界目前唯一的、规模最大的商业综合体项目;楼盘名称;楼盘名称;市场产品分析;核心产品层：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面;目前与潜在竞争对手;竞争对手典型案例;项目位置：张家界永定区西溪坪永定大道与站前路交汇处 物业类别：普通住宅 户型面积：两居100平方米 三居125-157平方米 开发商：湖南世雄集团张家界世雄房地产开发有限公司 楼盘特色：城市豪宅,水景住宅;2012年3月，张家界市鑫业房地产开发有限公司已经揭牌 新外滩花园项目用地面积249.77亩 ;总建设用地面积65.5亩。 其中，市场建设用地面积8.85亩，容积率不大于1.8，建筑密度不大于45%，停车位按每100平方米建筑面积不少于0.6个确定； 商住开发部分（含西溪坪街道办事处拆迁安置用地），建设用地面积56.65亩，容积率小于3.5，建筑密度不大于25%，绿地率不小于40%。 ;总建设用地面积275.85亩，容积率3.35，建筑密度31.5%，绿地率29.7%。 其中，B2地块容积率3.1，建筑密度39.9%，绿地率17.6%；B1地块容积率3.4，建筑密度26.9%，绿地率36.4%，B3地块容积率3.5，建筑密度27%，绿地率36%。 B2地块规划用地性质为商业和居住用地，B1、B3地块规划用地性质为居住用地，临街可配建部分商业。 ;鸬鹚湾大桥北侧地块位于崇文路以北、滨河路西侧，总建设用地面积31.21亩，地块规划用地性质为居住用地，临街可配建商业，容积率不大于3.6，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，建筑高度不大于80米 。;“玉桓·龙岸”项目位于崇文办事处张联公路西侧、鹭鸶湾大桥西头北侧，该项目由张家界玉桓置业有限公司投资建设。 总建设用地面积23507㎡，建筑占地6706.9㎡ 总建筑面积102784.1㎡ 项目内共包括4栋建筑，最高28层，最高建筑高度88.79米，最高建筑顶端海拔253.4米。 建筑密度为28.5%，容积率为3.63， 绿地率为31.1%，总户数726户 停车泊位427辆（地上32辆，地下395辆）; 西溪美景项目位于西溪坪办事处贸易路北侧，该项目由湖南橘城置业有限公司投资建设。 总建设用地面积31946㎡，建筑占地9915.9㎡，总建筑面积143384.9㎡（地上建筑面积122676.5㎡，地下总建筑面积20708.4㎡），项目内共包括7栋建筑，最高1+18层，最高建筑高度52.3米，最高