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嘉兴房地产竞争市场分析 嘉兴房地产市场主要呈“西进东扩南移”的空间发展特征，西进是指秀洲新区、东扩指南湖新区、南移主要是运河新区，目前小户型公寓市场在售楼盘大多集中在城中、城西和城南片区，本案处在城西片区的秀洲区。 供应及板块分布格局 从地理位置上，我们把嘉兴房地产市场划分为五大片区：城中片区、城西片区、城北片区、城南片区、城东片区。 浙联金座 恒丰上城公馆 元一柏庄三期 四季观邸 嘉悦大厦 云都大厦 置地广场 旭辉广场 春波景苑 融寓 龙跃公馆 Wo居 待售 在售 本案 嘉兴房地产竞争市场分析 个案位置图 竞争对手 在售小户型公寓市场供应量 片区 项目名称 总建筑面积（㎡） 开盘时间 当前在售产品 当期推案量（㎡） 剩余可售体量（㎡） 标准平层 旭辉广场 199811 2010.9 1幢酒店公寓 23300 14000 春波景苑 6898 2011.8 1幢单身公寓 5700 2000 融寓 39135 2011.6 1幢单身公寓 24700 22230 云都大厦 18550 2010.5 1幢18层单身公寓 15000 900 LOFT 浙联金座 37761 2010.4 1幢9层LOFT 7200 2600 置地广场 35000 2010.4 1幢9层LOFT 9200 1840 元一柏庄 225747 2010.12 1幢15层LOFT 26400 10560 合计 562902 111500 54130 嘉兴市区目前在售小户型公寓有标准平层和挑高层LOFT两种产品，推案总量达到 111500㎡，其中2010年推出81100㎡，占72.7%，2011年30400㎡，占27.3%； 2010年LOFT和平层公寓均有推出，体量相当；2011年主推平层小户型公寓； 当前在售项目剩余可售体量为54130㎡，占总推案量的48.5%，市场总体去化一般； 区域 供应量 城中 城南 城西 当期推案量（㎡） 29000 24700 57800 剩余可售量（㎡） 16000 22230 15900 在售小户型公寓市场供应结构 产品 供应量 标准层 比重 LOFT 比重 当期推案量（㎡） 68700 61.6% 42800 38.4% 剩余可售量（㎡） 39130 72.3% 15000 27.7% 推案量主要分布在城西区域，占总量51.8%；城中和城南区域相对较少，但主要集中在个别项目上，项目体量相对较大； 未来可售量区域分布城南最多，城西最少，整体销售情况城西最好。 推案量中，以标准层产品为主力，占61.6%；LOFT仅占38.4%，且开盘时间都在2010年； 剩余可售量中也以标准层产品为主，主要原因是2011年6月后新推量占据近一半； 标准层产品竞争程度要强于LOFT产品。 在售小户型公寓产品、价格分析 产品 项目名称 当前在售产品 当前户型 当前均价（元/㎡） 装修标准（元/㎡） 总价（万元） 产权年限（年） 标准平层 旭辉广场 1幢27层单身公寓 41-60 14000 2200 57.4-84 70 春波景苑 1幢6层单身公寓 42~63 11000 2000 46.2-69.3 70 融寓 1幢24层单身公寓 37-71 9800 1600 36.26-69.58 70 云都大厦 1幢18层单身公寓 40-55 9000 1500 36-49.5 70 LOFT 浙联金座 1幢9层LOFT 55-60 16000 2500 88-96 40 置地广场 1幢9层LOFT 40-50 11200 2000 44.8-56 50 元一柏庄 1幢15层LOFT 45-96 9800 毛坯 44.1-94.08 50 注：当前均价包含装修标准，均价为项目销售报价，总价以销售报价均价计算得到 关于平层，户型面积主要是40-60㎡之间，70年产权；均价呈现比较大的差异，城中 区域项目明显高于城南的融寓和城西的云都大厦；装修档次城中最高；从总价来看， 城中最高，城西最低，在50万以内。 关于LOFT，都分布在城西区域，主力户型在40-60㎡之间；均价出现明显高点，浙联 金座报价16000元/㎡，高于市中心，其他两个项目毛坯均价相当；浙联金座装修标准 是全市区最高的总价上，浙联金座居首位，价格定位上拉大了与其他两项目的差距。 在售小户型公寓成交概况 产品 项目名称 开盘时间 当期推案量（㎡） 均价 去化率 去化速度（套/月） 标准平层 旭辉广场 2010.9 23300 14000（精装2200） 40% 16 春波景苑 2011.8 5700 11000（精装2000） 65% 36 融寓 2011.6 24700 9800（精装16