楼盘开发与城市规划的思考与对策.pdfVIP

楼盘开发与城市规划的思考与对策 卢鸣 广西中盛建筑设计有限公司 摘要：我国的楼盘开发同城市规划有很密切的联系，但从目前来看，楼盘开发和 城市规划之间还不能做到有效协调，使楼盘开发不能在资源环境效益、社会效益 以及经济效益上统一起来。怎样对待楼盘开发同城市规划之间的关系成为了一个 城市面临的重要问题，本文先是从三个方面讲解了楼盘开发同城市规划之间的关 系，然后从三个方面分析了目前楼盘开发同城市规划不协调的表现，最后提出了 对城市规划与楼盘开发关系上需要采取的方法措施。 关键词：楼盘开发；城市规划；思考对策 近几十年来，我国的城市化进程很快，楼盘也被大量开发出来。对楼盘的合 理开发能够促进城市经济的快速发展、提高城市居民的居住环境、改善城市的风 貌。由此可见认真地、正确地对待楼盘开发与城市规划之间关系的重要性。但目 前楼盘的开发商在价值观念上、考虑问题侧重点上同城市规划都存在一些差异， 使楼盘开发和城市规划不能做到协调发展。下面先讲一讲楼盘开发同城市规划之 间的关系。 一、楼盘开发同城市规划之间的关系 1．城市规划影响楼盘的开发效益 城市的规划可以影响到土地价格，从而使楼盘开发的效益受到影响。从总的 层面上来讲，影响一个城市土地价格的因素有很多，例如城市的土地配置合理性、 城市性质、城市建筑容量标准、建筑用地功能划分等。这些影响因素都是通过城 市规划来确定。通过城市规划可以确定出特定时期内发展规模的大小，也就确定 出了这段特定时期内楼盘的市场供需状况；不同性质的土地价格不一，这就使楼 盘的价格高低不一，也就影响到了楼盘开发的投入效益。 2．楼盘开发需要城市规划的促进 一个城市的规划是长时间内城市进行发展的蓝图。它具有指导性和前瞻性的 特点，这两个特点就会为楼盘的开发提供大量的潜在信息数据，楼盘的开发商借 助于城市规划，选择出合适的开发场地、合理的开发方案、对开发方案进行分析 评估；同时，这些城市规划的透明合理信息会促进楼盘按照理性的预期开发，这 样一来，城市的规划就促进了楼盘开发的可持续发展。 3．城市规划影响楼盘开发数量 一个城市的规划设计，可以确定出这个城市以后的发展规模，从而使楼盘开 发受到影响。楼盘开发量的多少需要根据城市规划预期的城市建设规模来确定， 只有这样，才能做到市场的供求平衡。城市的规划布局以及土地使用发展情况都 可以做为楼盘开发的关键依据。根据大量的资料表明，地方政府经常在政策上鼓 励支持那些能够符合城市规划方向的楼盘开发，这样一来楼盘开发就能有效规避 政策方面遇到的风险因素，从而取得很好的经济效益。作为城市规划的重要内容， 完善城市的用地结构、制定城市用地的性质都可以促进楼盘进行有序的开发。在 城市规划内容里对不同的地块开发强度、容积率、建筑密度、绿地率等都做出了 规定，从而使楼盘开发能够保证有一个良好和谐的城市景观以及城市环境。 二、目前楼盘开发同城市规划不协调的表现 1．开发随意 目前在一些楼盘的开发过程中，由于城市规划的限定因素较少，而地方政府 招商引资的愿望又很强烈，往往会迁就于强势开发商的种种不合理要求，满足开 发商赚取最大利润的需求。这就使一些楼盘开发部门进行楼盘的开发时具有一定 的随意性。 2．开发过度 楼盘开发商为了获得更多的经济利益，经常对某一地段进行过度开发，例如 在人们居住区的改建过程以及开发过程，楼盘开发商为了增加楼盘的出房率，在 住宅的间距方面进行了最大限度的缩小，对建筑密度进行了最大限度的增大，使 建筑结构密集排列，不单单使人们居住的环境面貌很单调，也影响了人们居住环 境的日照情况，使人们的居住环境质量严重下降。 3．忽视了公共设施的开发建筑 在一个城市的发展过程中，离不开公共设施的开发建设，它可以为社会利益 进行服务，在绿化设施、市政设施、道路设施方面的公共主体不会给开发商带来 直接的利益，使楼盘的开发商很少触及这些公共设施的开发。 三、对城市规划与楼盘开发关系采取的方法措施 1．城市规划加大对楼盘开发管理 城市规划需要增强超前的意识，使楼盘开发商有时间上的准备根据城市规划 来进行建设开发，也使楼盘开发在投资策略、投资方向方面得到促进。增强城市 规划主管部门的工作意识，对城市规划的管理权做到不下放、高度集中的原则。 而目前一些地方的楼盘开发商没有依据城市规划主管部门的管理进行开发建设， 而是以自己的意志为转移。只有协调整合好各个方面利益，进行强有力的执行工 作，才能使局部利益满足整体的利益，个别的利益满足整体的利益