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房地产开发项目建设管理思考 任娜 蓬莱市住房保障和房产交易中心 265600 摘要：房地产一直是当前中国热门的话题，近些年来, 我国经济的迅速发展，带动着房地产市场开发日趋走成熟, 而且又在十分激烈竞争中, 大家皆知房地产开发是一项工 期长、资金占用量大并且资金的时间价值大作为开发商而 言，如何提高开发工程项目的管理水平，降低工程造价，是 其研究的热点。文章阐述了当前房地产开发工程项目管理现 状，针对相关问题，探讨了项目管理优化措施。 关键词：房地产 开发 工程项目 管理 中图分类号：F293 文献标识码： A 一、引言 房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期 长、投资金额大、面临风险多的特点。一般划分为项目策划 阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。房地产项目开发商作 为管理主体，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶 段的全程组织者、实施者，对工程建设项目要负总责。房地 产开发商对其工程建设的项目管理是否有效，紧密关系到房 地产产品质量好坏、工期长短、是否可获取高额利润等方面， 因此显得尤其重要。 二、房地产开发工程项目管理现状概述 当前房地产项目的管理方法主要分为四种，就是部门 制、公司制、事业部制以及专业管理。作为部门制度的项目 管理方式，其是最为普遍的管理方式，主要设置一系列的管 理部门，用来管理各项工程。公司制度的项目管理方式，主 要管理单一项目。而事业部制，从开发到工程施工，都必须 参与管理，参与财务核算，以及参与工程的具体经营。专业 管理运用比较少，主要承担设计后的一般管理工作。 三、房地产开发项目的风险分析 风险是在特定的客观条件下，那些可能发生的结果之间 的差异程度，实际上就是实际结果与计划结果的变动程度， 这种变化程度越大，所谓的风险就越大。房地产开发项目的 风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在现在 的经济大环境中，主要表现在以下几个方面： 1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括 项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定 位，都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性 研究报告做出的，是指导项目决策、项目设计、项目营销策 划方案等前期工作的依据。 2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》 出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者 是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”；或者是对企业资 金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计，或者项目成本分 析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的行业 政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严 重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因，导致的项目 资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险(可控 制风险和决策风险)。 3、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程 中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计 与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质 量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由 于项目的一次性(不可重复性)特点，建设周期又比较长，涉 及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误， 那将给项目造成相当大的麻烦。比如，在目前土地供应体制 和贷款政策条件下，寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶 颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会 因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。 4、项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境，使项 目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要， 在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计 划利润，获得既定利益是非常有必要的。这种情形下，为了 服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择自己企业 不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险 的，更何况正常地创新本身就是有风险的。 5、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连 续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主要发生在违 规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。在 项目建设过程中，企业必须掌握相关的法律为：《中华人民 共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和 国土地法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和 国城市房地产法》、《中华人民共和国担保法