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旅游用地管理 黄家汝 摘要：随着旅游业的蓬勃发展,旅游规模不断增长,旅游用地急剧膨胀,旅游用地浪费现象严重,旅游用地增长与土地保护之间的矛盾逐渐凸显。旅游业的发展必须依托于土地资源，然而，随着经济的发展和城市化水平的提高，旅游用地紧张的局势日益加剧。因此，提高旅游用地的利用效率，实现土地的集约利用，如何发挥有限旅游用地的最大效益显得尤为重要。本文在阐述旅游用地的涵义及分析旅游用地利用特征和我国旅游用地利用存在问题的基础上，进一步探讨旅游用地管理的一些对策及建议。?旅游用地管理旅游业被誉为无烟产业和永远的朝阳产业，目前已发展成为全球最大的产业之一，许多国家和地区都把旅游业定位为主导产业或支柱产业，积极挖掘境内的各种旅游资源，不断开发新旅游景点、改建或扩建旧景区、修建人造景观以及完善基础设施等。随着旅游业的迅速发展，旅游度假已成为人们现代生活中的必要组成部分，然而，旅游业一直被认为是一把双刃剑，它是一种资源依赖型产业，旅游业的发展必须依托于土地资源，旅游建设项目的大量增加势必占用大量土地（包括耕地），可随着旅游业的蓬勃发展,旅游规模不断增长,旅游用地急剧膨胀,旅游用地浪费现象严重,旅游用地增长与土地保护之间的矛盾逐渐凸显，而我国的土地资源本来就极度缺乏，随着经济的发展和城市化水平的提高，建设用地数量急剧上升，用地紧张的局势日益加剧。因此，如何发挥有限旅游用地的最大效益显得尤为重要。一、旅游用地利用分析 （一）旅游用地涵义旅游用地是旅游地内最基本、最广泛的具有旅游功能的各种土地的总和。狭义的旅游用地是指县级以上人民政府批准公布确定的各级风景名胜区内的全部用地，供人们进行旅游活动，具有一定经济结构和形态的旅游对象地域组合。广义的旅游用地就是旅游业用地，即在旅游地内凡能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休息、探险、猎奇、考察研究等活动的土地。（二）旅游用地的利用特征1、旅游用地规模日益增长性经济的发展和人民生活水平的提高直接推动着旅游经济的发展，旅游业从传统的观光旅游向休闲游体验游转变，旅游产品日益丰富，度假型、休闲型、健康疗养型、商务会议型、专业交流（访问）型，以及都市旅游、乡村旅游、农业旅游、工业旅游等多种新型旅游产品层出不穷，随之而来的就是旅游用地规模日益增长，同时，随着拓展旅游、溶洞游等兴起，未利用地也成为旅游用地的新型增长源。2、旅游用地结果复杂多样性从旅游用地的功能看，旅游用地可以分为三大类旅游服务用地、基础设施用地和生产管理用地旅游服务用地包括游憩用地、旅游接待用地、旅游商业用地和休闲疗养用地基础设施用地包括交通设施用地和础设施用地生产管理用地包括旅游管理用地、居住用地、旅游加工用地和旅游农副业用地故旅游景区（点）内部土地利用结构复杂多样。3、旅游用地开发具有明显的外部性合理的旅游开发可以提高旅游目的地的知名度，改善环境质量，恢复民族风情等，其特点是社会收益远大于旅游开发者自身的个体收益例如，可以带动区域基础设施的改善，诸如文体设施的完备性，道路交通的通达性，商业网点的繁华度，这不仅使旅游景区受益，同时也给这个区域带来益处但过度开发，规划不当等不合理的旅游开发可能导致旅游资源破坏，这是旅游用地开发负外部的表现。4、旅游用地供需因素的多样性影响旅游用地供给与需求的因素包括旅游产品吸引的市场范围、投资收益周期、政府旅游发展战略驱动、郊区城市化进程、旅游业空间发展格局等因素的影响。第一随着旅游市场逐渐细化，游客对旅游产品的需求以及旅游产品所吸引的市场范围成为旅游用地供需数量的主要影响因素与一般的商品供需不同，旅游用地的需求是一种引致需求最终是通过对旅游产品的需求带动对旅游用地的需求，而游客对旅游产品的需求可以通过旅游产品的供给加以引导和创造，实行维护现有市场，并创造新市场的目的，所以可以通过市场规律来引导旅游用地的供需结构。第二投资收益周期影响旅游用地需求量。旅游行业主要靠门票收入、餐饮服务及其它一些特色服务来开发成本，具有资金收回周期长的特点，其土地成本也只能在开发完成后的较长经营期内才能收回，从旅游资源的开发到旅游产品的销售以至占有相当市场份额这一过程需要一定周期对于开发周期长，市场生命周期相对较短的旅游产品，投资者开发动力不足，旅游用地需求不足，对于旅游资源丰富、开发价值大、知名度高、吸引力强、交通便捷、基础设施完备的区域，常常产生投资拥挤效应，旅游用地的市场需求量大。第三、现有的土地管理制度政策和政府旅游发展战略影响到旅游用地的供给与需求根据我国土地管理法国有土地使用权出让使用最高年限的规定，旅游用地出让使用最高年限40年，相对于居住用地、工业用地而言明显偏低，对于集体土地上旅游用地的开发模式多为租赁经营，租赁年限较短，但旅游行业投资回收周期长，这也在一定程度上限制了集体土地利用的用地供需量政府的旅游