上海南浦东南花苑营销策划产品建议及推广4.doc

市场篇 一、本案区域市场分析： 1、南浦城区域基本概况 2001年上海楼市经过6、7月份的短暂休整期，8月的新盘又出现了一个新的高峰。市区12个行政区内共有25个住宅新盘推出，15个后续住宅楼盘上市预售。其中浦东最多，共有9个新盘。 南浦城区域从1999年开始便成为中高档住宅开发的热点。比较早介入的有金龙东苑、贵龙苑、怡东花园等，区域内行情售价从原来的4200元/m2，上升到5000元/m2，2000年，盛世家园悉尼阳光带来了澳洲阳光和大户大贵的居住感受，而世界500强企业安宝集团也以5000万美元打造了澳洲花园；南浦东侧滨江地区的雍江星座则在开盘以前就出现看房的火爆现象，可见南浦城地区的居住优势已被充分认可，这些有利的市场条件也为本案的开发实施奠定了一定的市场基础。 今年，随着区域中最大的项目----70万平米的东方城市花园的开盘，南浦地区累积开发量已达150万平方米，均价将达到5000元以上，成为浦东名副其实的大型现代生活圈之一；同时东方城市花园以其规模大、配套全、首期售价低等优势抢占市场，已构成了对区域内其他个案的威胁。 2、区域内个案价格分析 根据我司的调研情况，本案周边楼盘情况如下表：（表1） 案名 单价范围 均价 规划面积 主力面积 主力总价 公开日期 悉尼阳光 3900--5300 4700 100--158 150--158 70.5—74.2 2001.6 悉尼星光 4400-5500 5000 97.54-162.67 145.81-148.39 72.9-74.1 2001.4 澳丽花苑 4300-5700 5000 85.5-183.5 93.5-111.5 46.75-55.75 2001.5 宏润公寓 4150-4870 4510 125.03-236.4 133.22 60.08 1998.10 盛-顺意苑 3735-4900 4318 101.89-138.38 101.89-112.5 43-48 2000.12 怡东花园 6000-9000 7500 120.2-210.32 136.46 102.345 1993.8 海富花园 5200-6800 5900 140--190 160--190 94.9--112 2000.5 贵龙苑 4700-6200 5450 50.22-216.35 140 76.44 1998.9 山泉花苑（三期） 3900-5400 4650 97.56-136.92 136 63.24 2001.5 区域内楼盘最低报价：顺意苑3735—4900元/平方米 区域内楼盘最高报价：怡东花园6000—9000元/平方米（全装修） 装修标准：1100—1300元/平方米 楼盘均价：除了龙阳小区内的怡东花园（区域内超行情报价）、东方路上的海富花园（96年的外销房）外，南浦城区域内的中高档楼盘均价基本上都控制在4500—5000元/平方米的范围内。 普通适用类:3700-5000元/平方米,代表个案:顺意苑 中档大众类:4400-5500元/平方米,代表个案:悉尼星光 高档精品类:6000-10000元/平方米,代表个案:东方新座—滨江茗园 3、面积分析 悉尼星光 澳丽花苑 盛-顺意苑 宏润公寓 贵龙苑 怡东花园 145.81 M254套占18% 85.5M2100套占9% 112.51 M271套占40% 133.22 M2 50套占30% 153.82 M2,135.67 M2, 148.06 M2,144.52 M2, 213.45 M2,216.35 M2 为主907套占70%, 三房二厅为主力136.13M2,136.46M2140M2,152.32M2,183.65 M2,210.32 M2二房二厅为复式房203套占22%,实际为别墅五房,四房167套占18% 148.39 M227套占9% 93.5 M2330套占30% 101.89 M253套占30% 197.54 M224套占8% 105.05 M230套占10% 108.5 M2100套占9% 106.5 M2132套占12% 138.38 M232套占18% 133.48 M220套占12% 133.43 M 2 33套占20% 9 122.3 M2占18套6% 1 127.2 M2占27套9% 111.5 M2330套占30% 一梯二户 137.34 M2 17套占10% 115.03 M239套占3% 150.22 M226套占2% 127.37 M227套占9% 133.51 M215套占5% 183.5 M2110套占10% 131.7M217套占10% 146.81 M254套占18% 162.67 M218套占6% 一梯二户 125.0