新一轮宏观调控下房地产企业的经营策略研究——以莱茵达置业股份有限公司为例.pdf

中文摘要 当前国家的宏观调控已经由抑制需求逐步转向增加有效供给的政策取向，直面 旺盛的市场需求，通过供求的平衡从根本上解决房价问题，同时加大中低收入家庭 的住房建立力度，保障居民的居住权。尽管宏观调控取得了一定成效，但仍然存在 供给结构不合理、部分城市房价涨幅偏高的问题，为了实现供求总量基本平衡、保 持房价稳定、保障老百姓基本住房需求的调控目标，可以预期下一阶段房地产市场 仍然将面l临偏紧的货币、财政政策和产业政策，同时随着政府增加有效供给政策的 实施，土地政策将会保持稳定，中低价位住宅的用地将会明显增加。 我国城市化进程的不断推进，经济的快速发展，人民生活水平提高，住房需求 将不断释放，我国房地产业仍然有较大的发展空间，同时宏观调控的一系列政策改 变了房地产业的产业环境，使得房地产业竞争将更加激烈，一些实力不济的中小型 房地产开发企业面临洗牌，房地产业集中度将进一步提高，市场进一步向理性回归， 房地产品牌在竞争中的作用日益增强，有实力的房地产开发企业将继续跨区域的开 发和经营。 当前的宏观调控使得房地产业发展环境发生了很大的变化，资金紧张、土地难 拿、销售放缓，房地产开发风险大大增加，竞争也将逐步加剧和升级。改交了房地 产业的经营价值链，经营价值链的各个环节的重要性发生了变化，房地产开发不再 是简单的买地、建房和卖房，而更多的是企业对宏观政策的研判和对市场的把握的 投资决策环节的竞争，以及前期产品策划、设计、融资规划等开工建设前环节的竞 争，至于后期的施工管理和物业管理等环节尽管也非常重要，但都可以通过外包的 形式加以解决，已经不是企业的核心竞争力。 变化了的经营环境必将对房地产开发企业的实际经营产生重大影响，直接影响 房地产开发企业的前期市场定位、规划设计和销售等环节的具体经营策略。当前偏 紧的产业的经营对房地产开发企业是挑战，同时也是机遇，如果房地产开发企业能 主动的适应经营环境的变化，结合企业的自身的实际情况，及时主动的调整企业经 营策略，将给企业带来新的发展空间。 为了更好的分析宏观调控下的房地产企业如何调整经营策略，本文以莱茵达置 业股份公司为例进行了分析。菜茵达公司以住宅产业作为主要经营方向，在长三角 市场成功开发了多个楼盘，具有一定的品牌知名度。多年的开发已经使得莱茵达公 司基本形成了一套有效的项目管理和运营模式，但与一流企业相比，还有较大的改 进空间。尽管拥有上市直接融资通道，但融资渠道仍然较为单一，主要以银行问接 4 融资为主，目前的资金瓶颈较为突出，只能满足项目开发的基本需要，无力进行合 理的土地储备，但随着2007年母公司项目资产的注入，菜茵达股份公司将通过股票 市场直接融资，为莱茵达公司的发展带来新的机遇。 在对莱茵达公司的外部竞争环境和企业的内在能力进行分析后，提出了一系列 的经营策略的改进建议：苦练内功，提高决策总部决策能力的同时，继续加强公司 项目管理和运营能力，注重品牌建设，强化风险意识，加强与战略合作伙伴的合作， 在长三角区域进行合理的土地储备，同时积极与政府合作，主动关注和参与保障住 房的建设，将之作为企业一个新的利润增长点。 关键词：宏观调控 品牌资金土地储备经营策略 5 ABSTRACT macroeconomic andcontrolis from Now adjustment controlling turning demandto effective ismoreorientedtohot increasing supply，namelypolice atthe solutionof market radical demand，aiming