第五章房地产市场调查与预测.pptVIP

3、微观环境调查—项目开发条件分析 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析 （二）消费者调查 消费者的购买力水平 消费者的购买倾向 消费者的共同特性 问题设计（消费者构成、消费动机、行为） 那些人要买房子（who） 买家要买什么样的房子（what） 买家为什么要买这些房子（why） 谁参与买家的购买行为（whom） 买家什么时候买房（when） 买家在哪里买房（where） 买家以什么样的方式买房（how） （三）竞争楼盘调查：同一区域或定位相似 产品： 区位（地点位置、交通条件、区域特征、发展规划及周边环境） 产品特征（建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率） 公司组成（开发商、设计单位、承建商、物业管理公司） 交房时间 价格：单价、总价、付款方式 （三）竞争楼盘调查：同一区域或定位相似 广告与促销手段：售楼部、广告媒体、广告投入强度、诉求点 销售情况与销售渠道：销售率、销售顺序、客户群分析、销售渠道调查 物业管理：内容、管理情况、管理费、管理公司 例：竞争楼盘调查表：产品特征 分期付款 银行按揭 （元/m2/月） 一次性付款 其他付款方式 物业管理费 手续费 临时定金 折扣 种类 付款方式 实用率 新推面积 面积范围 新推栋名 合计（套） 四房 以上 三房 二房 二厅 二房 一厅 一室 一厅 单间 户型面积 套数 80- 99m2 60-79m2 59m2 以下 套数 户型面积 150m2以上 120-149m2 100-119m2 新推出详细数据 （四）竞争对手调查 基本情况：如名称、隶属单位、所有制形式、单位负责人、单位背景、公共关系、资金实力等 企业经营思想及社会信誉 企业的市场营销策略 企业新产品的研发情况 企业对未来市场及竞争状况的分析和判断等 七、市场调查报告的编写 （一）调查资料的整理 问卷登记和检查 编码 资料录入 制表、作图和统计分析 * * 第五章 房地产市场调查与预测 第一节 房地产市场概述 第二节 房地产市场调查 第三节 房地产市场预测 第五章 房地产市场调查与预测 第一节 房地产市场概述 狭义的房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所；广义的房地产市场则是指房地产交易的总合或房地产流通过程中所有交换关系的总合。 一、房地产市场的涵义 二、房地产市场细分 1、按地域细分 2、按房地产用途细分 居住物业市场 商业物业市场 工业物业市场 特殊物业市场 土地市场 3、按存量增量细分 通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）；二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；三级市场（存量房地产交易市场） 按照增存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场） 三、房地产市场指标 1、供给指标 存量：指报告期期末已占用和空置的物业空间总量，单位为建筑面积或套数；在数值上，报告期存量=上期存量+报告期新竣工量-报告期灭失量；可按物业类型分别统计。 新竣工量：指报告期内新竣工房屋的数量 灭失量：指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。 空置量：指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。 空置率：指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例 可供租售量：指报告期可供销售或出租房屋的数量，单位为建筑面积或套数。可供租售量=上期可供租售数量-上期吸纳量+本期新竣工量 房屋施工面积：指报告期内施工的全部房屋建筑面积。 房屋新开工面积：是指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期内继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。 平均建设周期：指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。在数值上，平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积 竣工房屋价值：在报告期内竣工房屋本身的建造价值。 2、需求指标 国内生产总值（GDP） 人口数、城市家庭人口 就业人口数量、就业分布、城镇登记失业率 城市家庭可支配收入水平、城市家庭总支出 房屋空间使用数量 商品零售价格指数 城市居民消费价格指数（Urban Consumer Price Index） 3、市场交易指标 销售量、出租量、房地产价格、房地产租金 吸纳量：指报告期内销售和出租房屋的数量和 吸纳率：指报告期内吸纳量占同期可供租售量的比例 吸纳周期：指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需花费的时间。 预售面积：指报告期末仍未