房地产开发与经营理论与策略作业.docVIP

第三章 房地产开发与经营理论与策略作业 (布置需做第8题、第9题、第10题) 简述项目的规模是如何确定的？ 区别项目经济效益分析的方法，并举例说明？ 请你自己设想一个小的房地产开发经营项目，并对其市场环境分析进行分析。 简述一般市场经济条件下，市场可以分成哪几种类型？并分析不同的市场中价格是如何形成的？房地产市场比较接近那一种市场类型，并且其价格是如何确定？ 简述房地产经营策略中的核心策略是什么，并且分析该策略与其他策略之间是如何进行联系的？ 构成房地产经营决策的前提条件有哪些？并且，根据这些条件，可以将决策分成哪几类？ 区别不同的类型的决策方法及其影响 根据下列条件，对下列房地产开发方案进行决策： 某房地产开发公司拟在某块土地上进行房地产开发，在可行性研究中提出了如下的三个方案，并且根据市场分析，该房地产公司将来的市场需求可能具有高、中、低三种情况，在每一种市场状态下，不同的方案的收益率如下表中所示： 方案 市场需求情况 高需求 中需求 低需求 建造12万平方米 15% 12% 8% 建造24万平方米 20% 18% 2% 建造32万平方米 25% 8% -2% 请根据不同的决策准则 进行决策： 乐观准则进行决策；(取方案3) 悲观准则进行决策；(取方案1) 最小后悔值准则进行决策(需作表) (取方案2)； 等概率准则(需作表) (取方案2)； 赫威茨准则(需作表)（假设乐观系数取0.75）(取方案3)。 根据下列条件，对下列房地产开发方案进行风险型决策： 具体条件如上题（第8题）所示，现假设该房地产企业通过历史数据分析和专家调查，获得有关市场规模的信息如下：将来市场需求为高需求的可能性为30%；中需求的可能性为50%，低需求的可能性为20%，请你根据该条件进行风险型决策： 当投资人的投资回报率要求分别为10%、20%、30%时，请你根据上述条件，对最优方案进行选择和决策；(取方案2 、方案1、3个方案均不满足条件) 最大可能准则(取方案2)； 期望值准则(取方案2)； 期望值方差准则(取方案2)； 根据下列条件，运用决策树方法，对下列房地产开发方案进行决策： 某公司拟进行办公楼建造，有下列三个不同的可选择方法，请进行决策选择： 第一方案：建造30层办公楼，需要投资1000万元，经济寿命期为30年，估计这30年中，营业好的概率为0.6，每年可获利400万元；营业差的可能性为0.4，每年可获得亏损100万元； 第二方案：建造15层办公楼，需要投资600万元，经济寿命期为30年，估计这30年中，营业好的概率为0.6，每年可获利200万元；营业差的可能性为0.4，每年可获得利润100万元； 第三方案：先建造15层办公楼，如营业好，10年后加层到30层，加层需要投资450万元，加层后可以使用20年，如营业差，则不进行加层。如前10年营业好的概率为0.6，则后20年营业好的概率为0.8，营业差的概率为0.2，加层后获得的利润与第一个方案相同，不加层获得的利润与第二方案的相同。 假设：不考虑资金的货币时间价值，，请画出决策树图进行比较决策。并对比说明这三个方案的优缺点。 (5000万，4200万，5130万) 方案一：优点-建造层数多，如果营业好，可得利润高。 缺点-初始投资大，风险大，如果营业差，亏损也大 方案二：优点-初始投资一般，风险不太大，如营业差也不亏损 缺点-如营业好，获利还是少，因为建造层数少 方案三：优点-可减少不必要市场损失，投资分两次进行，风险不大 缺点-一旦前10年营业好，可得先期利润减少 第三章 房地产开发与经营理论与策略 作业 Page 2 of 2 2011-4-18