非法土地交易合法处置房产兼论集体建设用地使用权与建筑物所有权的关系.pdfVIP

法律 中心在线 2o04．3 Law Center0nline 口 任庆恩 非法土地交易?合法处置房产 兼论集体建设用地使用权与建筑物所有权的关系 编者按 ：像本期案例介绍的，农 民集体转让集体所有的房产 引发土地权属纠 纷，甚至直接转让集体土地，在许多地方都发生过 。但时至今 日，集体建设用地流转 依 旧受到我 国法律乃至 《宪法》的限制 。这意味着，普遍发生的农 民盘活土地财产的 行为大多违法甚至违宪。 如果从 良知上 ，我们并不否认广大农 民的财产权利 ，问题是究竟何时，农 民的 土地财产权才能得到合法的、完整的、真实的认定和保护? 是否视为非法所得?若视为非法所得 ，可采取何种具体措施实 案 例 施没收? 这一案件本身并不复杂 ，而且第二种处理意见根据我 国 陕西省镇安县国土资源局王鹛来信说 ： 法律 的有关规定 已经作 了较为全面 的解释和说 明 此案引起 1998年 ，经市人 民政府批 准 ，某村三组 占本组集体土地 我们思考且带有普遍性 的问题是 ，农 民集体组织在转让 自己 建农贸市场一处。2001年 10月，三组将市场临街房屋 两层共 开发的房屋 、建筑物时应如何处置其所 占用 的集体土地 的使 六 间以一楼每平方米 1000元 、二楼每平方米 800元 的价格 卖 用权 ，即法律应如何界定和确认集体土地使用权和建筑物所 给某商业银行 ，银行于 同月支付全部价款后 ，将所购房屋作为 有权 的关系 。 银行营业所使用至今 。双方所签协议 未涉及相关土地 问题 。 n厂 ． 调查后 ，有关部 门对该案形成两种不同意见 ： 集体建设用地使用权与地上权的关系 第一种意见认为 ，依据 “地随房走 ”原则，房屋买卖引起土 地权属 的变化 ，而其农贸市场房屋 用地属集体土地 ，法律禁止 要正确认识和界定集体建设用地使用权与建筑物所有权 集体土地使用权 自由转让 ，且其购 买价格远高于 当时每平方 的关系，首先必须正确认识集体建设用地使用权与大陆法系 米 450元的建筑造价，所 以对其双方应 以非法买卖土地论处． 传统 民法 中的地上权 的关系。 依照 《土地管理法第七十三条进行处罚。 在传统大陆法系 民法理论 中，土地使用权本身不是独立 第二种意见认为 ，应视为房屋 买卖后未办理过户手续 。因 的物权 ，而只是土地所有权的权能。近代 以来 ，大陆法系主要 为三组并不是直接将集体土地转让给银行 由银行进行非农建 国家 的民法理论认为 ，不动产是指土地及其 附着物 ，而 附着物 设，而是将合法 的集体财产 (房屋)处置后 引起 土地权属变化 ， 主要是指建筑物 。 所 以不适用 《土地管理法》第七十三条进行处罚．更不适用 《土 在我国，土地使用权 (包括 国有土地使用权和集体建设用 地管理法》第八十一条处罚 ，而应 当在办理土地征用和 出让手 地使用权 )和建筑物所有权均属于独立的财产权利 ，即大陆法 续后 ．确 认银行 的土地使 用权 。 系所谓 的不动产物权 ，我们习惯上称之为房地产 。我 国房地产 市场 的发展和完善 ，需要科学合理 的不动产立法和制度予 以 解 析 规范。而不动产立法和制度完善都涉及土地和建筑物 的关系 问题 ，在我 国主要表现为建设用地使用权和建筑物所有权 的